Wanneer is een AREI-attest verplicht in België?

U hebt een koper gevonden, het compromis komt eraan en dan duikt de vraag op: is een AREI-attest verplicht? Bij vastgoed is dat geen detail. Een ontbrekend of verlopen keuringsverslag kan voor vragen bij de notaris zorgen en maakt het voor koper en verkoper onduidelijk wie welke werken moet uitvoeren. Gelukkig is de regelgeving goed te vertalen naar een paar concrete situaties.

De korte versie: een elektrische keuring is niet bij elke verkoop, verhuur of renovatie op exact dezelfde manier verplicht. De leeftijd van de installatie, eerdere aanpassingen en de aanwezigheid van een geldig verslag maken het verschil. Hieronder leest u wanneer u actie moet ondernemen en welk document u precies nodig hebt.

Wat bedoelt men met een AREI-attest?

In de praktijk spreken veel mensen over een AREI-attest. Officieel gaat het meestal om een keuringsverslag of verslag van gelijkvormigheid van de elektrische installatie. AREI staat voor het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. Dat reglement bevat de veiligheidsregels waaraan laagspanningsinstallaties in woningen moeten voldoen.

Een erkend keuringsorganisme controleert onder meer de elektrische kast, aarding, differentieelschakelaars, zekeringen, stopcontacten, schema's en zichtbare risico's. Het resultaat is een verslag met een groen of rood besluit. Groen betekent dat de installatie conform is op het moment van de controle. Rood betekent niet automatisch dat de woning onverkoopbaar of onbewoonbaar is, maar wel dat er opmerkingen en eventueel veiligheidsrisico's zijn die moeten worden aangepakt.

Het verslag is dus geen vrijblijvende technische foto. Bij bepaalde overdrachten en werken is het een wettelijk document dat mee in het vastgoed- of verbouwingsdossier hoort.

Wanneer is een AREI-attest verplicht bij verkoop?

Bij de verkoop van een woning, appartement of ander wooneenheid is een elektrische keuring verplicht als de installatie dateert van vóór 1 oktober 1981 en er geen geldig keuringsverslag beschikbaar is. De verkoper moet dan een verslag van een erkend controleorganisme laten opmaken.

Dit verslag moet uiterlijk bij de authentieke akte beschikbaar zijn en wordt daarin vermeld. In werkelijkheid is het verstandiger om de keuring al vóór het compromis te plannen. Zo weet u vooraf wat de uitkomst is, vermijdt u discussies met kandidaat-kopers en kan uw notaris het dossier tijdig voorbereiden.

Een negatief verslag houdt de verkoop niet tegen. Dat is een belangrijke geruststelling voor eigenaars van oudere woningen. De koper kan de woning nog steeds aankopen, maar krijgt in principe 18 maanden na de datum van de authentieke akte om de installatie in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. De afspraken over eventuele kosten kunt u natuurlijk wel opnemen in de onderhandelingen.

Bij een installatie van na 1 oktober 1981 is een nieuwe keuring bij verkoop niet altijd nodig. Is er nog een geldig conformiteitsverslag aanwezig, dan volstaat dat doorgaans. Voor huishoudelijke installaties geldt meestal een periodieke controletermijn van 25 jaar. Ontbreekt het oorspronkelijke verslag, is de geldigheid verstreken of werd de installatie ingrijpend aangepast? Dan is een nieuwe controle vaak de veilige en logische stap.

Verkoop van een appartement

Bij een appartement gaat het keuringsverslag in eerste instantie over de privatieve elektrische installatie: de installatie binnen uw appartement. De gemeenschappelijke delen, zoals de inkomhal, lift of gedeelde technische ruimtes, hebben hun eigen installatie en controles. Vraag bij twijfel tijdig na welke documenten op uw specifieke verkoop van toepassing zijn. Zo voorkomt u dat een verslag voor uw appartement wordt verward met de keuring van de gemene delen.

Is een AREI-keuring verplicht bij verhuur?

Voor verhuur ligt de situatie anders dan bij verkoop. Er is niet automatisch bij elk nieuw huurcontract een apart AREI-verslag nodig dat u aan de huurder moet bezorgen. Een verhuurder blijft wel verantwoordelijk voor een veilige woning die voldoet aan de geldende minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen.

De elektrische installatie mag geen onmiddellijk gevaar opleveren. Losse bedrading, beschadigde stopcontacten, gebrekkige beveiliging of vochtproblemen rond elektriciteit zijn niet alleen technische opmerkingen, maar kunnen een woning ongeschikt maken of aanleiding geven tot een discussie met de huurder.

Een bestaande, geldige elektrische keuring is daarom ook bij verhuur waardevol. Zeker wanneer u een oudere woning voor het eerst verhuurt, na lange tijd opnieuw op de huurmarkt brengt of zelf twijfels hebt over de installatie. Een onafhankelijke controle geeft u duidelijkheid over de toestand en over eventuele werken die u beter uitvoert vóór een huurder intrekt.

Bij renovatie of nieuwbouw: eerst keuren, dan gebruiken

Bij nieuwbouw is een elektrische keuring verplicht vóór de installatie in gebruik wordt genomen. Ook na een belangrijke uitbreiding of wijziging van een bestaande installatie is een controle vóór ingebruikname nodig. Denk aan een volledig vernieuwde zekeringkast, extra kringen, een grote verbouwing met nieuwe bekabeling of de installatie van zonnepanelen met aanpassingen aan de elektrische installatie.

De timing is hierbij essentieel. Een elektricien kan de installatie technisch afgewerkt hebben, maar zonder positief keuringsverslag is ze niet zomaar klaar voor definitieve ingebruikname. Voor bepaalde aansluitingen en dossiers vraagt de netbeheerder bovendien de nodige keuringsdocumenten.

Niet elke kleine ingreep vraagt een volledige nieuwe keuring. Een extra stopcontact plaatsen of een defecte schakelaar vervangen is iets anders dan een grote uitbreiding. Toch is het verstandig om bij twijfel vooraf te overleggen met uw elektricien of keuringsorganisme. Achteraf corrigeren kost vaak meer tijd en geld dan vooraf correct plannen.

Wat controleert de inspecteur precies?

Een AREI-keuring is meer dan even in de zekeringkast kijken. De inspecteur beoordeelt de zichtbare installatie en de vereiste documenten. Bij een woningcontrole komen doorgaans deze punten aan bod:

• de elektrische verdeelkast, beveiligingen en differentieelschakelaars;
• de aarding en de aanwezigheid van een aardingslus of aardelektrode;
• eendraadschema's en situatieschema's;
• stopcontacten, schakelaars, leidingen en zichtbare beschadigingen;
• de elektrische installatie in vochtige ruimtes en andere zones met verhoogd risico;
• eventuele uitbreidingen, zonnepanelen of andere technische installaties.

Vooral de schema's worden vaak onderschat. Bij oudere woningen zijn ze geregeld zoek of nooit correct opgesteld. Zonder de juiste schema's kan een installatie negatief worden beoordeeld, ook wanneer ze op het eerste gezicht behoorlijk onderhouden lijkt.

Een rood verslag: wat betekent dat voor uw dossier?

Een rood keuringsverslag is vervelend, maar het is geen oordeel over de volledige woning. Het bevat concrete inbreuken die de eigenaar of koper moet laten oplossen. Sommige opmerkingen zijn relatief eenvoudig, zoals ontbrekende schema's, een niet-afgedekt onderdeel in de kast of stopcontacten zonder kinderbeveiliging waar die vereist is. Andere vragen meer werk, bijvoorbeeld problemen met aarding, verouderde bekabeling of onvoldoende beveiliging.

Verkoopt u een oudere woning met een verplichte keuring? Dan mag een negatief verslag in veel gevallen gewoon worden meegedeeld aan de koper. Transparantie is hier de beste aanpak. De koper weet waar hij aan toe is en u vermijdt dat de toestand van de installatie pas opduikt in de laatste fase voor de akte.

Laat u als koper niet alleen leiden door het rode of groene besluit. Lees ook de opmerkingen. Een beperkt aantal administratieve of lokale tekortkomingen is iets anders dan een installatie die volledig vernieuwd moet worden. Vraag indien nodig een elektricien om een prijsinschatting, zodat u de impact correct kunt meenemen in uw budget.

Zo voorkomt u tijdverlies voor het compromis

Wie zijn woning verkoopt, plant de elektrische keuring best niet pas wanneer de notaris ernaar vraagt. Verzamel eerst alle documenten die u al hebt: een vorig keuringsverslag, elektrische schema's, facturen van belangrijke werken en informatie over zonnepanelen of een thuisbatterij. Dat helpt de inspecteur en maakt uw dossier overzichtelijker.

Plan de controle vervolgens op een moment waarop de zekeringkast en alle ruimtes toegankelijk zijn. Zorg dat de elektriciteit aangesloten is en dat sleutels van kelder, garage, berging of technische ruimte beschikbaar zijn. Zijn er werken uitgevoerd zonder documentatie? Meld dat gewoon vooraf. Een correcte controle begint met duidelijke informatie, niet met gokken.

Voor wie meerdere attesten moet regelen, zoals een asbestattest, EPC en elektrische keuring, bespaart één gecoördineerde planning veel heen-en-weer. Asbestify helpt eigenaars daarbij met één aanspreekpunt en een duidelijke opvolging richting verkoopdossier en notaris.

Veelgestelde vragen over de AREI-verplichting

Moet ik mijn woning eerst elektrisch conform maken om te verkopen?

Nee, niet altijd. Bij een verplichte keuring van een oudere installatie kan de verkoop doorgaan met een negatief verslag. De koper krijgt dan doorgaans 18 maanden na de authentieke akte om de installatie conform te maken en opnieuw te laten keuren. Maak wel heldere afspraken als de gebreken een invloed hebben op de verkoopprijs.

Hoe lang blijft een AREI-keuringsverslag geldig?

Voor een huishoudelijke installatie is een positief verslag doorgaans 25 jaar geldig, tenzij de installatie intussen ingrijpend werd gewijzigd of uitgebreid. Bewaar het verslag samen met de elektrische schema's. Bij een latere verkoop of verbouwing hebt u die documenten opnieuw nodig.

Is een AREI-attest hetzelfde als een EPC of asbestattest?

Nee. Een EPC beoordeelt de energieprestatie van de woning. Een asbestattest brengt de aanwezigheid en toestand van asbestmaterialen in kaart. Een AREI-keuring gaat uitsluitend over de veiligheid en conformiteit van de elektrische installatie. Bij een verkoop kunnen meerdere documenten tegelijk nodig zijn.

Wacht niet tot de deadline in het compromis dichtbij komt. Met een tijdig keuringsverslag weet u waar u staat, kan uw notaris verder en blijft er ruimte om eventuele werken rustig en correct te regelen.