Elektriciteit bij overdracht goed geregeld

Een woning kan er perfect verzorgd uitzien en toch voor discussie zorgen aan de notariële tafel. Elektriciteit bij overdracht vraagt namelijk meer dan even naar de zekeringkast kijken. Is er een geldig keuringsverslag? Is de installatie conform? En wat als het verslag gebreken vermeldt? Wie tijdig duidelijkheid heeft, vermijdt vertraging, onaangename verrassingen en nodeloos heen-en-weer tussen koper, verkoper en notaris.

Wanneer is een elektrische keuring bij overdracht verplicht?

Bij de verkoop van een woning met een oude elektrische installatie is doorgaans een AREI-keuring nodig. Het gaat concreet om huishoudelijke elektrische installaties die vóór 1 oktober 1981 in gebruik zijn genomen en waarvoor geen geldig gelijkvormigheidsverslag beschikbaar is.

Ook wanneer de installatie later grondig werd aangepast of uitgebreid, kan een nieuw of aanvullend keuringsverslag nodig zijn. Denk aan een nieuwe verdeelkast, extra stroombanen, zonnepanelen, een laadpaal of een ingrijpende renovatie. De precieze situatie hangt af van de uitgevoerde werken, eventuele eerdere keuringen en de documenten die u nog bezit.

Een recente installatie met een geldig verslag hoeft niet automatisch opnieuw gekeurd te worden bij verkoop. Voor een huishoudelijke installatie is een positief keuringsverslag in principe 25 jaar geldig, op voorwaarde dat er geen belangrijke wijzigingen gebeurden die een herkeuring vereisen. Bewaar dat verslag dus zorgvuldig. Het is een relevant stuk in uw verkoopdossier.

Bij een schenking, erfenis, verdeling of andere overdracht gelden niet altijd exact dezelfde regels als bij een verkoop. De notaris kan aangeven welke documenten voor uw concrete akte nodig zijn. Wacht daar beter niet mee tot de week van ondertekening, zeker niet wanneer de woning ouder is of wanneer de elektrische installatie nooit grondig werd gedocumenteerd.

Wat controleert een AREI-keurder?

Een elektrische keuring is geen vrijblijvende technische rondgang. Een erkend keuringsorganisme controleert de installatie aan de hand van het AREI, het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. De keurder bekijkt onder meer de verdeelkast, de beveiligingen, aarding, differentieelschakelaars, stopcontacten, zichtbare bekabeling en de aanwezigheid van de verplichte eendraads- en situatieschema's.

Die schema's zijn vaak een struikelblok in oudere woningen. Het eendraadsschema toont hoe de kringen elektrisch zijn opgebouwd. Het situatieschema duidt aan waar stopcontacten, lichtpunten, schakelaars en verdeelborden zich bevinden. Zonder correcte schema's kan een installatie niet positief worden gekeurd, ook als de kast op het eerste gezicht ordelijk oogt.

De keurder breekt geen muren open en beoordeelt geen verborgen leidingen die niet zichtbaar of toegankelijk zijn. Een keuring is dus geen garantie dat elke kabel achter een wand in perfecte staat is. Wel geeft het verslag een officiële beoordeling van de installatie volgens de toepasselijke voorschriften en de zichtbare toestand op het moment van inspectie.

Niet-conform betekent niet dat de verkoop stopt

Een niet-conform keuringsverslag is bij oudere woningen heel gebruikelijk. Het betekent niet dat u de woning niet mag verkopen en ook niet dat u als verkoper verplicht bent om eerst alle opmerkingen op te lossen. De woning kan dus gewoon worden overgedragen met een negatief verslag, zolang de koper correct wordt geïnformeerd.

Bij een verkoop waarbij een keuring verplicht is, ontvangt de koper het verslag en neemt die in de regel de verplichting over om de installatie binnen 18 maanden na het verlijden van de authentieke akte in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. Die termijn start dus niet bij het compromis, maar bij de notariële akte.

Dat wettelijke uitgangspunt belet natuurlijk niet dat koper en verkoper onderling andere afspraken maken. Een koper kan bijvoorbeeld rekening houden met noodzakelijke elektrische werken in zijn bod. Een verkoper kan ervoor kiezen om bepaalde punten vooraf op te lossen om meer duidelijkheid te bieden. Leg zulke afspraken altijd helder vast in het compromis. Een mondelinge belofte over “dat kleine werkje aan de elektriciteit” is zelden een goed idee.

Veelvoorkomende opmerkingen in een keuringsverslag

Bij woningen met een oudere installatie komen dezelfde aandachtspunten geregeld terug: een ontbrekende of onvoldoende aarding, ontbrekende schema's, verouderde of onjuist beveiligde zekeringen, onvoldoende differentieelbeveiliging, beschadigde stopcontacten of een verdeelkast die niet meer aan de huidige voorschriften voldoet.

Sommige opmerkingen zijn relatief eenvoudig op te lossen, zoals het aanbrengen van duidelijke markeringen of het opmaken van schema's. Andere vereisen een elektricien en een groter budget, bijvoorbeeld wanneer de aarding volledig moet worden herzien of wanneer de verdeelkast vervangen moet worden. Een niet-conform verslag vertelt u wat er technisch ontbreekt, maar niet automatisch wat de werken exact zullen kosten. Vraag daarvoor een gerichte offerte aan een elektricien.

Wanneer plant u de keuring het best in?

Plan de elektrische keuring idealiter vóór u het compromis ondertekent. Zo kent u de toestand van de installatie, kunt u het verslag correct aan kandidaat-kopers bezorgen en voorkomt u dat een gebrek pas opduikt wanneer de notaris al documenten opvraagt.

In de praktijk wordt een compromis soms snel voorbereid, bijvoorbeeld omdat er meerdere kandidaat-kopers zijn. Dan is een snelle planning essentieel. Toch is snelheid niet het enige criterium. Zorg ervoor dat de keurder toegang heeft tot de verdeelkast, de meters en zoveel mogelijk ruimtes. Verzamel ook eerdere keuringsverslagen, plannen en schema's als u die heeft. Dat maakt de inspectie vlotter en voorkomt dat een positief verslag onmogelijk wordt door ontbrekende documentatie.

Hebt u tegelijk een EPC of asbestattest nodig? Dan is het praktisch om de afspraken te coördineren. U hoeft als eigenaar niet voor elk verplicht document een aparte planning, uitleg en opvolging te organiseren. Zeker bij een woning van vóór 2001 levert één afgestemd plaatsbezoektraject minder gedoe op en krijgt u sneller zicht op de volledige staat van uw verkoopdossier.

Elektriciteit bij overdracht: wie doet wat?

De verkoper is verantwoordelijk voor het aanleveren van het verplichte keuringsverslag wanneer de regelgeving dat voorschrijft. Hij of zij moet de koper ook correct informeren over de inhoud ervan. Een verslag verzwijgen, te laat bezorgen of vervangen door een mondelinge geruststelling brengt alleen risico mee.

De koper neemt bij een niet-conform verslag doorgaans de verplichting op zich om de installatie binnen de wettelijke termijn conform te maken en opnieuw te laten keuren. Dat is logisch bij een aankoop waarbij de koper renovatieplannen heeft, maar kan anders aanvoelen wanneer de woning instapklaar wordt verkocht. Precies daarom is een tijdig verslag ook commercieel relevant: het helpt beide partijen om een realistische prijs en duidelijke afspraken te maken.

De notaris verwerkt de nodige informatie in het dossier en controleert welke documenten bij de akte moeten worden opgenomen. De notaris vervangt echter geen keurder en zal geen technische inschatting maken van de staat van uw installatie. Voor die technische duidelijkheid hebt u een officieel AREI-verslag nodig.

Bereid uw woning praktisch voor

Een goede voorbereiding bespaart meestal geen keuring, maar wel tijd. Maak de verdeelkast vrij toegankelijk en zorg dat eventuele onderverdeelborden bereikbaar zijn. Leg beschikbare schema's, oude verslagen en documenten van recente werken klaar. Zijn er kringen uitgeschakeld, verbouwingen bezig of ruimtes zonder stroom? Meld dat vooraf. De keurder kan dan correct inschatten wat op het inspectiemoment wel en niet gecontroleerd kan worden.

Laat vlak vóór de keuring niet snel een paar zichtbare gebreken wegwerken zonder naar het geheel te kijken. Een nieuwe afdekplaat op een oud stopcontact lost bijvoorbeeld geen probleem met de aarding op. Wie gericht wil renoveren vóór verkoop, doet er goed aan eerst te weten welke punten in het verslag zullen staan. Daarna kunt u bewust beslissen: zelf herstellen, transparant verkopen met het verslag of afspraken maken met de koper.

Voor eigenaars in Antwerpen en Limburg die verschillende attesten moeten combineren, kan Asbestify de planning van asbestattest, EPC en elektrische keuring onder één aanspreekpunt helpen organiseren. Zo weet u tijdig welke documenten klaar moeten zijn voor makelaar, koper en notaris.

Een keuringsverslag hoeft geen hinderpaal te zijn voor uw overdracht. Het is vooral een duidelijk vertrekpunt: u weet welke elektrische toestand u verkoopt, de koper weet wat hij overneemt en het dossier kan zonder giswerk verder naar de notaris.