Wanneer hebben gemene delen een asbestattest nodig?

Een appartement verkopen in een gebouw van vóór 2001 vraagt sinds 1 mei 2025 meer dan alleen het asbestattest van uw eigen appartement. Ook voor de gemene delen moet er in veel gevallen een geldig asbestattest beschikbaar zijn. Wie pas vlak voor het compromis ontdekt dat dit document ontbreekt, verliest tijd en creëert onnodige vragen bij koper, makelaar en notaris.

Het goede nieuws: met een duidelijke afbakening van het gebouw en een tijdige inspectie is dit perfect planbaar. Hieronder leest u wat gemeenschappelijke delen precies zijn, wanneer het attest verplicht is en wie de aanvraag best opneemt.

Wat zijn gemene delen in een appartementsgebouw?

Gemene delen zijn de delen van een gebouw die niet exclusief bij één appartement horen, maar gezamenlijk eigendom zijn van de mede-eigenaars. Ze worden doorgaans beheerd door de vereniging van mede-eigenaars, vaak via de syndicus.

Denk aan de inkomhal, trappenhal, liftkoker, gangen, technische lokalen, keldergangen, fietsenberging, garage, dak, gevels en gemeenschappelijke leidingen. Ook een gezamenlijke stookruimte of een gemeenschappelijke zolder kan hieronder vallen. De basisakte en het reglement van mede-eigendom geven daarbij de doorslag: daarin staat welke delen privatief en welke gemeenschappelijk zijn.

Dat onderscheid is belangrijk. Een asbestattest voor uw privatieve appartement zegt niets over de aanwezigheid van asbest in de hal, het dak of de technische ruimte. Omgekeerd vervangt een attest van de gemeenschappelijke delen het attest van uw eigen appartement niet.

Wanneer is een asbestattest voor gemene delen verplicht?

Voor gebouwen die vóór 2001 gebouwd zijn, geldt vanaf 1 mei 2025 een belangrijke regel. Bij de overdracht van een appartement moet er ook een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen beschikbaar zijn. Het gaat om gebouwen die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, met andere woorden: klassieke appartementsgebouwen met meerdere eigenaars en gemeenschappelijke bouwdelen.

Verkoopt u een appartement in zo'n gebouw, dan moet de kandidaat-koper inzage kunnen krijgen in zowel het asbestattest van de privatieve eenheid als het attest van de gemeenschappelijke delen. Dat maakt het dossier vollediger. Een koper koopt immers niet alleen een appartement, maar ook een aandeel in het gebouw, het dak, de inkomhal en alle andere gezamenlijke onderdelen.

Daarnaast moet de vereniging van mede-eigenaars voor gebouwen van vóór 2001 uiterlijk tegen 31 december 2026 over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen beschikken. Wachten tot een individuele eigenaar wil verkopen is dus niet altijd verstandig. Zeker bij een gebouw met meerdere geplande verkopen voorkomt een tijdige gezamenlijke opdracht dat iedereen onder tijdsdruk moet werken.

Geldt dit voor elk gebouw met meerdere wooneenheden?

Niet automatisch. Een woning die feitelijk in twee units is opgesplitst, maar juridisch geen mede-eigendom met gemene delen heeft, vraagt een andere beoordeling. Ook bij kleine gebouwen zonder syndicus of zonder duidelijke basisakte kan de situatie minder evident zijn.

Daarom is het verstandig om vooraf te bekijken hoe het pand juridisch is opgebouwd. Een deskundige kan de inspectie pas correct inplannen wanneer duidelijk is welke delen privatief zijn en welke delen tot de gemeenschappelijke zone behoren. Een verkeerde of onvolledige afbakening zorgt anders voor vertraging, bijkomende kosten of een attest dat niet aansluit op wat de notaris nodig heeft.

Wie vraagt het attest aan?

In de praktijk vraagt de syndicus het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen aan namens de vereniging van mede-eigenaars. Dat is de meest logische aanpak, omdat de syndicus toegang kan regelen, relevante gebouwinformatie verzamelt en alle mede-eigenaars nadien over hetzelfde document beschikken.

Een individuele mede-eigenaar kan het onderwerp uiteraard op de agenda van de algemene vergadering zetten. Bij een nakende verkoop is snel overleg met de syndicus vaak nodig. De kosten voor het attest van de gemene delen zijn in principe een gemeenschappelijke gebouwkost. Hoe die kost exact wordt verdeeld, hangt af van de regels binnen de mede-eigendom en de beslissingen van de algemene vergadering.

Voor de privatieve delen blijft de eigenaar van het appartement zelf verantwoordelijk voor zijn eigen asbestattest bij verkoop. Dat zijn dus twee aparte documenten en vaak ook twee aparte inspecties. Door ze op elkaar af te stemmen, vermijdt u dubbele afspraken en onduidelijkheid over welke ruimtes onderzocht moeten worden.

Wat inspecteert de asbestdeskundige precies?

Een OVAM-erkend asbestdeskundige inventariseert asbestverdachte materialen in de toegankelijke gemeenschappelijke delen volgens het geldende inspectieprotocol. De inspectie is in de basis niet-destructief. Dat betekent dat muren, vloeren of plafonds niet zomaar worden opengebroken.

Wel bekijkt de deskundige zorgvuldig zichtbare materialen en bouwdelen. In oudere appartementsgebouwen komen bijvoorbeeld asbestverdachte toepassingen voor in dak- en gevelbekleding, leidingisolatie, brandwerende platen, vloerbekleding, vensterbanken, afvoerbuizen, technische installaties of oude elektriciteitsborden. Bij twijfel kan een materiaalstaal nodig zijn voor laboanalyse.

Toegang maakt een groot verschil. Een afgesloten kelder, een technische ruimte waarvoor niemand een sleutel heeft of een zolder vol opgeslagen spullen kan niet degelijk worden beoordeeld. Zorg daarom dat alle relevante ruimtes toegankelijk zijn op het plaatsbezoek. De syndicus kan vooraf sleutels, badge-toegang en eventueel begeleiding door een onderhoudsfirma regelen.

Wat staat er in het attest?

Het asbestattest vermeldt welke asbestmaterialen zijn aangetroffen, waar ze zich bevinden en in welke toestand ze verkeren. Het geeft ook aan of een materiaal veilig kan blijven zitten, opgevolgd moet worden of beter verwijderd wordt.

Een vermelding van asbest betekent dus niet automatisch dat er onmiddellijk werken moeten gebeuren. Asbest dat intact is en niet wordt bewerkt, vormt niet altijd een acuut risico. Beschadigd materiaal, losliggende toepassingen of materialen in een ruimte waar regelmatig werken plaatsvinden, vragen wel meer aandacht. Het attest vertaalt die beoordeling naar duidelijke aanbevelingen voor veilig beheer of verwijdering.

Dat onderscheid is nuttig voor kopers. Het voorkomt dat elk spoor van asbest als een verborgen ramp wordt gezien, maar het maakt ook duidelijk welke kosten of werken op termijn kunnen volgen.

Hoe verloopt de planning zonder tijdverlies?

Bij een verkoop is de timing vaak krap. De makelaar wil het pand op de markt brengen, de koper vraagt documenten op en de notaris heeft een volledig dossier nodig. Voor een gebouw met gemene delen vraagt de voorbereiding iets meer coördinatie dan voor een gewone woning.

Begin met drie praktische zaken: bevestig het bouwjaar, verzamel de basisakte of een duidelijke indeling van privatieve en gemeenschappelijke delen, en stem met de syndicus af welke ruimtes toegankelijk moeten zijn. Geef ook door of er renovaties, dakwerken, leidingvervangingen of eerdere asbestverwijderingen zijn gebeurd. Facturen of oude inventarissen kunnen de deskundige helpen, al vervangen ze de inspectie niet.

Plan vervolgens het attest van de gemeenschappelijke delen en de privatieve attesten zo dicht mogelijk bij elkaar. Dat is niet alleen eenvoudiger voor bewoners en syndicus, maar ook overzichtelijker voor het verkoopdossier. Wie daarnaast nog een EPC of elektrische keuring nodig heeft, kan die afspraken best centraal coördineren. Eén duidelijk plaatsbezoektraject betekent minder gedoe met sleutels, agenda's en verschillende contactpersonen.

Veelgemaakte misverstanden bij verkoop van een appartement

Een eerste misverstand is dat het asbestattest van één appartement automatisch het hele gebouw dekt. Dat klopt niet. Een deskundige die alleen het privatieve deel inspecteert, doet geen uitspraak over het dak, de traphal of de gemeenschappelijke kelder.

Een tweede misverstand is dat de verkoper het probleem van de gemeenschappelijke delen alleen moet oplossen. De verplichting raakt het gebouw en de mede-eigendom, maar bij een verkoop heeft de individuele verkoper er uiteraard belang bij dat het attest tijdig beschikbaar is. Vroeg contact met de syndicus is daarom de verstandigste stap.

Ten slotte denken eigenaars soms dat een recent gerenoveerde inkomhal of een vernieuwd dak voldoende bewijs is dat geen attest nodig is. Renovatie kan het asbestrisico beperken, maar verandert niets aan de attestplicht wanneer die van toepassing is. Bovendien kunnen in andere, minder zichtbare delen van het gebouw nog asbestverdachte materialen aanwezig zijn.

Klaar voor koper en notaris

Een volledig asbestdossier geeft rust aan alle partijen. De koper weet waarop hij zich baseert, de makelaar kan correcte informatie geven en de notaris krijgt de documenten die bij de overdracht horen. Voor de mede-eigenaars is het bovendien een bruikbaar vertrekpunt om toekomstig onderhoud en eventuele verwijderingswerken verstandig te plannen.

Verkoop u een appartement in een ouder gebouw, wacht dan niet tot de laatste dagen voor het compromis. Vraag tijdig na of er al een attest voor de gemeenschappelijke delen bestaat, wie het beheert en wanneer het werd opgemaakt. Ontbreekt het nog, dan kan een gecoördineerde aanpak met de syndicus en een OVAM-erkend deskundige uw dossier weer vlot op weg helpen.