Vastgoedschenking gids voor een vlotte akte

De datum voor de schenkingsakte ligt vast, maar dan blijkt dat niemand nog weet waar het EPC, asbestattest of elektrisch verslag zich bevindt. Dat is precies het moment waarop tijd verloren gaat. Deze vastgoedschenking gids helpt u om een woning in Vlaanderen correct voor te bereiden op een schenking, zodat de notaris met een volledig dossier kan werken.

Een schenking is geen verkoop, maar ze is wel een notariële overdracht met wettelijke formaliteiten. Welke documenten nodig zijn, hangt af van het bouwjaar, het type woning, de installatie en de manier waarop de schenking wordt opgebouwd. Wie tijdig begint, voorkomt uitstel van de akte en onverwachte kosten vlak voor de afspraak.

Begin bij de notaris, niet bij de attesten

Een onroerend goed schenken gebeurt altijd via een notariële akte. De notaris bekijkt onder meer wie schenkt, wie ontvangt, welke rechten worden overgedragen en welke fiscale regeling geldt. Bij een schenking aan kinderen is de situatie vaak anders dan bij een schenking aan andere familieleden of derden.

Ook de gekozen formule maakt verschil. U kunt bijvoorbeeld de volle eigendom schenken, maar ook de blote eigendom behouden terwijl u zelf het vruchtgebruik houdt. In dat laatste geval blijven de praktische gebruiksrechten meestal bij de schenker, terwijl de begiftigde juridisch al een deel van het eigendom ontvangt. Die keuze kan gevolgen hebben voor renovatieverplichtingen, kosten en verantwoordelijkheden.

Vraag daarom eerst aan uw notaris welke documenten voor uw dossier nodig zijn en tegen wanneer. Daarna plant u de nodige inspecties in. Attesten zijn geen losse administratieve bijlagen: ze geven de notaris en de begiftigde een duidelijk beeld van de woning die wordt overgedragen.

Vastgoedschenking gids: welke attesten zijn relevant?

Het asbestattest bij gebouwen van vóór 2001

Voor een toegankelijke constructie die vóór 2001 is gebouwd, is bij een overdracht in volle eigendom in Vlaanderen doorgaans een asbestattest nodig. Een schenking valt dus vaak binnen die regeling. Het attest moet beschikbaar zijn vóór de notariële akte en wordt opgenomen in het overdrachtdossier.

Een OVAM-erkende asbestdeskundige inspecteert de bereikbare delen van het gebouw volgens het geldende inspectieprotocol. Hij kijkt bijvoorbeeld naar dakbedekking, leidingisolatie, vloerbekleding, gevelpanelen, technische ruimtes en zichtbare toepassingen in bijgebouwen. Niet elk asbesthoudend materiaal is meteen gevaarlijk of moet direct verwijderd worden. Het attest onderscheidt materialen die veilig beheerd kunnen blijven van toepassingen met een verhoogd risico.

Dat onderscheid is belangrijk bij een schenking binnen de familie. De begiftigde moet weten wat hij of zij ontvangt en welke aanbevelingen aan het pand verbonden zijn. Zijn er verbouwingen gepland? Dan is het verstandig om het asbestattest vooraf goed te bespreken. Bij werken aan asbesthoudende materialen gelden immers bijkomende veiligheidsregels.

Het EPC en een mogelijke renovatieplicht

Voor residentiële gebouwen is bij een notariële overdracht in volle eigendom meestal ook een geldig EPC nodig. Het energieprestatiecertificaat toont niet alleen het energielabel, maar bevat ook informatie over isolatie, verwarming, beglazing en aanbevelingen voor verbetering.

Bij een woning met EPC-label E of F kan de begiftigde onder de Vlaamse renovatieplicht vallen wanneer die de woning in volle eigendom verwerft. De concrete voorwaarden en termijnen hangen af van het type gebouw, de aard van de overdracht en de regelgeving die op het moment van de akte geldt. Laat dit daarom tijdig nakijken door de notaris en bekijk het EPC niet als een louter cijfer.

Een slecht label betekent niet dat een schenking onmogelijk is. Het betekent wel dat de ontvanger beter vooraf weet welke investeringen mogelijk volgen. Zeker wanneer ouders een oudere gezinswoning schenken aan een kind, voorkomt dat moeilijke gesprekken achteraf over budget, timing en geplande renovaties.

De elektrische keuring: niet automatisch, wel vaak nuttig

De regels rond elektrische keuringen zijn genuanceerder dan die voor een asbestattest of EPC. Bij verkoop van een woning met een oude elektrische installatie is een AREI-keuringsverslag vaak vereist. Bij een schenking moet u niet veronderstellen dat dezelfde verplichting altijd één op één geldt.

Uw notaris kan aangeven of voor uw specifieke overdracht een verslag moet worden toegevoegd. Ook wanneer het niet strikt verplicht is, kan een recente elektrische keuring zinvol zijn. Ze geeft de begiftigde duidelijkheid over de veiligheid en de conformiteit van de installatie, zeker in een woning met oudere zekeringkasten, beperkte documentatie of verbouwingswerken uit verschillende periodes.

Een negatief keuringsverslag blokkeert de schenking op zich niet. Het maakt wel zichtbaar welke aanpassingen nodig zijn. Dat is beter dan een gebrek pas ontdekken nadat de akte is verleden.

Bodemattest en gegevens over de woning

Naast technische attesten zijn er nog documenten die de notaris doorgaans opvraagt of controleert. Denk aan het bodemattest, stedenbouwkundige informatie, kadastrale gegevens en eventuele informatie over huur, erfdienstbaarheden of beschermde statuten. Voor een woning met grond is het bodemattest een vast onderdeel van een zorgvuldig overdrachtsdossier.

Deze documenten worden vaak door of via de notaris geregeld, maar wacht niet tot de laatste week. Meld meteen als er een mazouttank aanwezig is, als er een handelspand of bijgebouw deel uitmaakt van het perceel, of als u weet dat er vroegere bedrijfsactiviteiten waren. Dat kan de dossierbehandeling beïnvloeden.

Plan de vastgoedschenking achteruit vanaf de akte

De meest praktische aanpak is eenvoudig: vertrek van de gewenste akte datum en reken terug. Geef uzelf voldoende tijd voor een plaatsbezoek, de opmaak van attesten en eventuele vragen van de notaris. Zeker in een oudere woning kunnen een asbestinspectie, EPC-opname en elektrische keuring samen de nodige voorbereiding vragen.

Zorg vóór het plaatsbezoek dat alle ruimtes toegankelijk zijn. Denk niet alleen aan de woning zelf, maar ook aan zolder, kelder, garage, technische ruimte, tuinberging en eventuele bijgebouwen. Verzamel plannen, facturen van isolatie of ramen, gegevens van de verwarmingsketel en eerdere keuringsverslagen. Die informatie kan helpen om het EPC correct op te maken en onnodige vragen achteraf te vermijden.

Een gecombineerd bezoektraject bespaart tijd, maar betekent niet dat elke inspectie hetzelfde onderzoekt. De asbestdeskundige inventariseert mogelijke asbesttoepassingen, de energiedeskundige beoordeelt de energieprestatie en de elektrische keurder controleert de installatie volgens het AREI. Eén aanspreekpunt voor de planning geeft wel minder gedoe en een duidelijker overzicht van wat nog ontbreekt.

Vier fouten die een schenkingsdossier vertragen

De eerste fout is denken dat een oud attest altijd nog bruikbaar is. Controleer de geldigheidsduur en kijk na of grote renovaties het document minder representatief maken. Een EPC van vóór nieuwe ramen, isolatie of een nieuw verwarmingssysteem toont bijvoorbeeld mogelijk niet de huidige toestand van de woning.

De tweede fout is de woning als één geheel behandelen terwijl er verschillende entiteiten zijn. Een appartement, garagebox, handelsruimte of afzonderlijk bijgebouw kan eigen aandachtspunten hebben. Meld de volledige samenstelling van het goed bij de offerteaanvraag en aan de notaris.

Een derde fout is wachten op de definitieve akte datum. Notarissen hebben documenten vaak al nodig om het ontwerp van de akte correct voor te bereiden. Een tijdig attest geeft ruimte om bevindingen te bespreken in plaats van onder tijdsdruk beslissingen te nemen.

Ten slotte is er de aanname dat familie overdracht minder uitleg vraagt. Net bij een schenking is heldere informatie waardevol. De ontvanger krijgt niet alleen stenen, maar ook de onderhoudstoestand, mogelijke renovatieopgaven en wettelijke aandachtspunten van het pand mee.

Kies een inspectiepartner die uw dossier begrijpt

Voor het asbestattest kiest u een OVAM-erkende deskundige. Voor een EPC is een energiedeskundige type A nodig, en voor de elektrische keuring een bevoegde keurder volgens het AREI. Vraag vooraf wat in de prijs zit, welke documenten u ontvangt en wanneer ze beschikbaar zijn. Duidelijke afspraken zijn belangrijker dan een snelle belofte zonder opvolging.

Bij Asbestify kunnen eigenaars in Antwerpen en Limburg hun asbestattest, EPC en elektrische keuring laten coördineren vanuit één dossier. Dat is vooral praktisch wanneer de notaris binnen korte tijd meerdere documenten nodig heeft en u liever niet zelf verschillende afspraken op elkaar afstemt.

Een goed voorbereide schenking geeft rust aan beide kanten van de tafel. Plan de inspecties dus niet als laatste administratieve stap, maar als een eerlijk vertrekpunt voor wie de woning ontvangt.