Welke attesten nodig bij verkoop van een woning?

Een kandidaat-koper die klaarstaat, maar een ontbrekend attest in het dossier: het is precies het soort vertraging dat u vlak voor een compromis wilt vermijden. Vraagt u zich af welke attesten nodig zijn bij de verkoop van een woning in Vlaanderen? Dan zijn het EPC, het asbestattest en in bepaalde situaties een elektrische keuring de documenten die u het eerst moet bekijken. Daarnaast hoort ook een bodemattest bij elke overdracht van een grond.

De regels verschillen volgens de leeftijd, het type en de technische toestand van de woning. Daarom is een standaardlijst nuttig als vertrekpunt, maar niet als automatische eindcontrole. Hieronder leest u wat u zelf moet regelen, wat de notaris doorgaans opvraagt en wanneer u best in actie komt.

Welke attesten nodig bij verkoop van een woning?

Bij de verkoop van een woning in Vlaanderen zijn vier documenten meestal bepalend: het energieprestatiecertificaat of EPC, het asbestattest, het keuringsverslag van de elektrische installatie en het bodemattest. Niet elk document is in elke woning op exact dezelfde manier verplicht.

Het EPC is in de meeste gewone verkoopdossiers verplicht. Een asbestattest geldt voor toegankelijke constructies die vóór 2001 gebouwd zijn. Een elektrische keuring is nodig wanneer de installatie niet over een geldig conform keuringsverslag beschikt. Het bodemattest is verplicht bij de overdracht van een grond en wordt normaal gezien in het notariële dossier opgenomen.

Naast die attesten verzamelt de notaris ook andere informatie, zoals stedenbouwkundige inlichtingen, gegevens over voorkooprechten, eventuele erfdienstbaarheden en de watertoets. Bij een appartement komen daar documenten van de vereniging van mede-eigenaars bij. Dat zijn geen attesten die u bij een inspecteur bestelt, maar ze zijn wel even relevant voor een volledig verkoopdossier.

Het EPC: nodig vóór u de woning te koop aanbiedt

Een geldig EPC geeft de energiescore van de woning weer, samen met aanbevelingen om het energieverbruik te verbeteren. Voor de verkoop van een huis, appartement of studio moet het EPC normaal beschikbaar zijn zodra u de woning te koop stelt. De EPC-score en het label moeten ook correct in de publiciteit verschijnen.

Een EPC voor residentiële gebouwen is doorgaans tien jaar geldig. Dat betekent niet altijd dat u een oud certificaat zonder meer kunt hergebruiken. Na ingrijpende energetische werken, zoals nieuwe isolatie, ramen, verwarming of een totaalrenovatie, kan een nieuw EPC verstandiger zijn. Het oude attest geeft dan mogelijk een verkeerd beeld van de huidige toestand en van het potentieel van de woning.

Voor appartementen is er een extra aandachtspunt. Naast het EPC van het individuele appartement kan er ook een EPC van de gemeenschappelijke delen van het gebouw nodig zijn. Dat is vooral relevant voor grotere appartementsgebouwen. Vraag dit tijdig na bij uw syndicus, zodat u niet pas bij het compromis vaststelt dat informatie over de gemeenschappelijke installatie ontbreekt.

Een slecht EPC-label verhindert de verkoop niet. Wel kan het gevolgen hebben voor de koper. Wie een woning met label E of F koopt, moet in bepaalde gevallen binnen een vastgelegde termijn renoveren tot minstens label D. Een correcte score is dus geen detail, maar informatie waarop kopers hun budget en plannen baseren.

Het asbestattest: verplicht voor woningen van vóór 2001

Verkoopt u een woning, appartement, handelsruimte of ander toegankelijk gebouw dat vóór 2001 gebouwd is? Dan is een asbestattest verplicht. Dit attest moet beschikbaar zijn vóór het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst, meestal het compromis.

Een OVAM-erkende asbestdeskundige inventariseert tijdens een inspectie de asbestverdachte materialen die binnen het inspectieprotocol vallen. Denk aan toepassingen zoals oude vloerbekleding, golfplaten, leidingisolatie, dak- en gevelmaterialen, vensterbanken of technische materialen. Niet elk verdacht materiaal wordt automatisch bemonsterd of verwijderd. Het doel is eerst en vooral duidelijk maken waar asbest aanwezig kan zijn, in welke toestand het verkeert en welke maatregelen aangewezen zijn.

Het asbestattest maakt een woning evenmin onverkoopbaar. Veel oudere woningen bevatten asbesthoudende materialen, vaak in een stabiele toestand. De koper moet wel correct geïnformeerd zijn. Wanneer materialen beschadigd zijn of een verhoogd risico vormen, kan het attest aangeven dat maatregelen nodig zijn. Dat is relevante informatie voor de prijsbespreking, een renovatieplanning en de veiligheid tijdens werken.

Voor woningen die gebouwd zijn vanaf 2001 is er bij verkoop normaal geen asbestattest nodig. Bij twijfel over het bouwjaar kijkt u best naar de officiële gegevens en niet alleen naar het moment waarop u zelf verbouwd hebt. Een aanbouw of renovatie verandert de bouwdatum van het oorspronkelijke gebouwdeel niet zomaar.

Elektrische keuring: wanneer is ze verplicht?

Een elektrisch keuringsverslag bij verkoop is niet in elk dossier automatisch vereist. Het is wel verplicht wanneer de elektrische installatie geen geldig conform keuringsverslag heeft. Dat komt vaak voor bij oudere woningen, zeker wanneer de installatie vóór 1 oktober 1981 in gebruik genomen werd of wanneer er geen recente, geldige keuring beschikbaar is.

De keurder controleert de installatie volgens het AREI, het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de aarding, zekeringkast, differentieelschakelaars, schema's en de algemene veiligheid van de installatie. Een afkeurend verslag betekent niet dat u de woning niet mag verkopen. Het verslag wordt aan de koper overhandigd, die de installatie in principe binnen achttien maanden na de notariële akte in orde moet laten brengen en opnieuw laten keuren.

Sommige verkopers kiezen ervoor om gebreken vooraf te herstellen. Dat kan rust geven tijdens bezichtigingen en discussies over de prijs beperken. Het is echter geen verplichting om alles vóór de verkoop conform te maken. Bij een woning die volledig gerenoveerd wordt, kan een koper er net voor kiezen om de elektriciteit als onderdeel van de werken volledig opnieuw op te bouwen.

Het bodemattest: een vaste stap in het notariële dossier

Bij de overdracht van een grond is een bodemattest van de OVAM verplicht. Het vermeldt of er voor het perceel gegevens bekend zijn die wijzen op mogelijke bodemverontreiniging. Ook wanneer u ervan overtuigd bent dat er nooit een tank, werkplaats of andere risicovolle activiteit was, moet dit attest worden aangevraagd.

In de praktijk regelt de notaris dit vaak als onderdeel van het dossier, maar als verkoper doet u er goed aan vroeg te vragen of het attest al werd aangevraagd. Een bodemattest moet immers beschikbaar zijn vóór de overeenkomst wordt gesloten. Bij gronden met een risico-inrichting kunnen bijkomende bodemonderzoeken of documenten nodig zijn. Dan is vroeg starten geen luxe, maar een manier om uw verkoopplanning haalbaar te houden.

Andere documenten die u best niet vergeet

Een verkoopdossier bestaat uit meer dan de bekende drie technische attesten. Afhankelijk van uw woning vraagt de notaris bijkomende stukken op of vraagt hij u om documenten aan te leveren. Houd vooral rekening met deze vier groepen:

• Stedenbouwkundige informatie over vergunningen, bestemming, eventuele bouwovertredingen en verkavelingsvoorschriften.
• Het postinterventiedossier, als er sinds 2001 werken aan de woning zijn uitgevoerd waarvoor dit dossier werd opgesteld.
• Documenten over een stookolietank, zoals een geldig attest van buitengebruikstelling of sanering wanneer dat van toepassing is.
• Bij een appartement: de basisakte, verslagen van de algemene vergadering, financiële informatie en gegevens over geplande werken aan het gebouw.

Ook overstromingsgevoeligheid, beschermde erfgoedstatus, huurcontracten en zonnepanelen kunnen extra informatie of documenten vragen. Verkoopt u een woning met een verhuurde installatie, een niet-geregulariseerde aanbouw of een perceel met meerdere gebouwen? Meld dat meteen aan uw notaris en makelaar. Zo kan het dossier gericht worden gecontroleerd in plaats van achteraf hersteld.

Wanneer plant u de inspecties het best in?

Wacht niet tot er een bod binnenkomt. Het EPC en asbestattest kunnen een directe invloed hebben op hoe u de woning te koop aanbiedt en welke vragen kopers stellen. Plan deze daarom vóór de publicatie of minstens vóór de eerste bezichtigingen. De elektrische keuring plant u best in dezelfde periode, zeker als u geen recent verslag terugvindt.

Door EPC, asbestinspectie en elektrische keuring te coördineren, vermijdt u meerdere afspraken, onnodige vertraging en losse opvolging. Asbestify bundelt deze trajecten onder één aanspreekpunt, met een duidelijke offerte en attesten die bruikbaar zijn voor uw notaris en verkoopdossier.

Leg vooraf zoveel mogelijk klaar: oude keuringsverslagen, plannen, facturen van renovaties, informatie over verwarming en een eventuele sleutel van technische ruimtes. Dat maakt de inspectie vlotter en helpt de deskundige om uw woning correct te beoordelen.

Een woning verkopen hoeft geen speurtocht naar ontbrekende papieren te worden. Wie de attesten vroeg regelt, houdt controle over de timing, weet waar eventuele aandachtspunten zitten en kan met een volledig dossier aan tafel wanneer de juiste koper zich meldt.