Elektrische installatie afgekeurd bij verkoop?

Een rood of negatief verslag net wanneer uw woning te koop staat, zorgt vaak voor onnodige stress. Toch hoeft een elektrische installatie afgekeurd bij verkoop de verkoop niet stil te leggen. In veel gevallen kan de verkoop gewoon doorgaan, zolang het keuringsverslag correct wordt bezorgd en de afspraken helder op papier staan. De vraag is vooral: wat betekent de afkeuring precies, wie moet de installatie in orde brengen en wanneer?

Wat betekent een afgekeurde elektrische installatie?

Een elektrische keuring beoordeelt of de laagspanningsinstallatie in een woning voldoet aan de regels van het AREI, het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. De controleur bekijkt onder meer de zekeringkast, aarding, differentieelschakelaars, stopcontacten, elektrische kringen en de vereiste schema's.

Een negatief verslag betekent niet automatisch dat de installatie gevaarlijk is of dat u er niet meer mag wonen. Het betekent wel dat de keurmeester één of meer inbreuken, ontbrekende documenten of onveilige situaties heeft vastgesteld. Bij oudere woningen gaat het vaak om zaken die vroeger gebruikelijk waren, maar vandaag niet meer aan de norm voldoen.

Denk bijvoorbeeld aan een ontbrekend eendraadschema, geen of onvoldoende aarding, een verkeerde differentieelschakelaar, open elektrische verbindingen, oude zekeringen of stopcontacten zonder aarding in ruimtes waar dat wel vereist is. De ernst verschilt sterk per dossier. Een ontbrekend schema is praktisch op te lossen. Beschadigde bekabeling of een onvoldoende beveiligde badkamer vraagt doorgaans sneller aandacht.

Mag u een woning verkopen met een afgekeurde installatie?

Ja. Een woning met een afgekeurde elektrische installatie mag in België verkocht worden. Een negatieve keuring is dus geen verkoopverbod en maakt een compromis niet ongeldig.

Wel moet de koper correct geïnformeerd worden. Als verkoper bezorgt u het keuringsverslag aan de koper, uiterlijk bij de ondertekening van de authentieke akte. In de praktijk is het verstandig om het verslag al vóór het compromis beschikbaar te maken. Zo kent iedere partij de toestand van de installatie en voorkomt u discussies achteraf over informatie die te laat kwam.

Wanneer er geen geldig conformiteitsverslag bestaat, is een keuring bij verkoop doorgaans verplicht. Een eerder verslag kan nog bruikbaar zijn als het nog geldig is en de installatie sinds die keuring niet ingrijpend werd aangepast of uitgebreid. Voor een klassieke huishoudelijke installatie bedraagt de geldigheid van een positief keuringsverslag meestal 25 jaar. Laat bij twijfel vooraf nakijken of uw bestaande document nog volstaat voor uw verkoopdossier.

Wie moet de gebreken herstellen?

Bij een verkoop met een negatief keuringsverslag ligt de wettelijke verplichting in principe bij de koper. Die moet de installatie binnen 18 maanden na het verlijden van de authentieke notariële akte in orde laten brengen en opnieuw laten keuren.

Dat is een belangrijk onderscheid: de termijn start niet bij de publicatie van de woning, het compromis of de eerste bezichtiging, maar bij de authentieke akte. De koper krijgt dus tijd om werken te plannen, offertes te vergelijken en de herkeuring aan te vragen.

Partijen mogen wel onderling een andere commerciële afspraak maken. Misschien wil u als verkoper enkele gebreken herstellen om de woning vlotter te verkopen. Of misschien vraagt een kandidaat-koper een prijsvermindering en neemt die de werken zelf op zich. Beide pistes kunnen, maar leg ze concreet vast in de verkoopovereenkomst. Vermeld niet alleen dat de installatie afgekeurd is, maar ook welke werken de verkoper eventueel nog uitvoert, tegen wanneer en wat er gebeurt als die werken niet tijdig klaar zijn.

Een algemene zin als “elektriciteit ten laste van de koper” biedt weinig houvast als er later discussie ontstaat. Een duidelijk keuringsverslag en precieze afspraken geven rust aan koper, verkoper, makelaar en notaris.

Wat staat er in het keuringsverslag?

Een AREI-keuringsverslag is meer dan een simpel label “goedgekeurd” of “afgekeurd”. Het vermeldt welke installatie werd gecontroleerd, welke documenten aanwezig waren, welke vaststellingen de inspecteur deed en welke termijn geldt voor de volgende controle.

Bij een negatief verslag staan de opmerkingen normaal voldoende concreet omschreven. Toch is technische taal niet voor elke eigenaar vanzelfsprekend. Kijk daarom naar het verschil tussen administratieve tekortkomingen en veiligheidsrelevante gebreken. Ontbrekende schema's moeten worden opgesteld, maar vormen niet noodzakelijk hetzelfde risico als blootliggende geleiders of een fout aangesloten zekeringkast.

Let ook op de afbakening van de keuring. Een verslag kan bijvoorbeeld uitsluitend betrekking hebben op de installatie van een appartement. Gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, zoals de tellerkast, traphalverlichting of garage, kunnen een afzonderlijke beoordeling vragen. Bij een woning met bijgebouw, praktijkruimte of zonnepanelen is het even belangrijk dat duidelijk is welke delen werden meegenomen.

Eerst herstellen of verkopen zoals het is?

Er bestaat geen standaardantwoord. De juiste keuze hangt af van de aard van de gebreken, uw verkoopplanning, het type woning en de verwachtingen in de markt.

Bij beperkte opmerkingen kan het interessant zijn om vooraf te herstellen. Een recente positieve keuring haalt een onzekerheid weg voor kandidaat-kopers en maakt uw dossier overzichtelijker. Zeker wanneer de zekeringkast al vernieuwd is en enkel documenten of kleinere aanpassingen ontbreken, kan dat een logische stap zijn.

Bij een oudere woning met een volledige renovatie in het vooruitzicht ligt dat vaak anders. Als de koper de keuken, badkamer en bekabeling toch wil vernieuwen, is het niet altijd verstandig om als verkoper nog veel geld te investeren in tijdelijke oplossingen. Dan is transparantie meestal sterker dan cosmetische herstellingen: bezorg het verslag, licht de situatie toe en laat de prijs of voorwaarden het werk weerspiegelen.

Hou er wel rekening mee dat een herstel vóór verkoop alleen waarde heeft als de installatie daarna opnieuw positief wordt gekeurd. Een factuur van een elektricien is geen vervanging voor een conform keuringsverslag. Plan de herkeuring dus mee in als u een positief attest wilt voorleggen.

Zo voorkomt u vertraging in uw verkoopdossier

De meeste vertraging ontstaat niet door de afkeuring zelf, maar doordat de keuring pas op het laatste moment wordt aangevraagd. Een notaris, makelaar en kandidaat-koper hebben het verslag nodig om correct te kunnen handelen. Wacht daarom niet tot er al een compromis klaar ligt.

Pak het praktisch aan. Verzamel eerst eventuele oude elektrische verslagen, plannen van verbouwingen en beschikbare schema's. Vraag daarna tijdig de keuring aan. Zorg dat de zekeringkast, teller en alle relevante ruimtes toegankelijk zijn op het plaatsbezoek. Zijn er werken in uitvoering, bespreek dan vooraf of de installatie op dat moment al zinvol kan worden gekeurd.

Na ontvangst van een negatief verslag beslist u gericht. Laat eerst inschatten welke opmerkingen dringend zijn en welke kosten een volledige aanpak ongeveer meebrengt. Vervolgens kiest u of u herstelt vóór de verkoop of de installatie verkoopt in de bestaande toestand. Bezorg het verslag vervolgens tijdig aan uw makelaar en notaris, zodat de verkoopakte de juiste informatie bevat.

Wie tegelijk een asbestattest, EPC en elektrische keuring nodig heeft, wint tijd met één gecoördineerde planning. Asbestify helpt eigenaars daarbij met een helder traject en één aanspreekpunt, zodat de documenten tijdig klaarstaan voor het verkoopdossier.

Veelgemaakte misverstanden bij een negatieve keuring

Een eerste misverstand is dat een afgekeurde installatie de woning onverkoopbaar maakt. Dat klopt niet. Veel woningen, zeker woningen met een oudere elektrische installatie, worden verkocht met een negatief verslag.

Een tweede misverstand is dat elke opmerking meteen een grote renovatie betekent. Soms gaat het om beperkte aanpassingen of ontbrekende schema's. Omgekeerd kan een kort verslag wel degelijk belangrijke veiligheidsgebreken bevatten. Laat de inhoud dus beoordelen op basis van de concrete vaststellingen, niet op basis van het aantal regels in het document.

Ten slotte denken verkopers soms dat de koper geen verhaal meer heeft zodra die het verslag heeft ontvangen. Ook dat is te kort door de bocht. Correcte informatie, duidelijke contractuele afspraken en een volledig dossier blijven essentieel. Verzwijg geen gekende problemen en ga niet uit van mondelinge beloften.

Een negatieve elektrische keuring is geen reden om uw verkoop uit te stellen zonder eerst naar de feiten te kijken. Met een tijdig verslag, een eerlijke uitleg en duidelijke afspraken blijft uw dossier klaar voor de notaris - en weet ook de koper precies waar hij aan toe is.