Notarisattesten voor onderhandse verkoop regelen

Een koper die klaarzit om het compromis te tekenen, is geen goed moment om nog te ontdekken dat het asbestattest ontbreekt of de elektrische keuring niet is uitgevoerd. Notarisattesten voor onderhandse verkoop regelt u daarom best vóór uw woning officieel op de markt komt. Zo blijft uw dossier geloofwaardig, kan de makelaar correct communiceren en vermijdt u dat een veelbelovende verkoop onnodig vertraagt.

De term ‘notarisattesten’ wordt vaak gebruikt voor alle documenten die nodig zijn bij een verkoop. Juridisch gezien gaat het om verschillende attesten, keuringen en inlichtingen, elk met een eigen doel en timing. Sommige documenten vraagt de notaris op, andere moet u als verkoper zelf voorzien. Het verschil kennen bespaart tijd, extra verplaatsingen en stress vlak voor het compromis.

Waarom de onderhandse verkoop het kantelpunt is

De onderhandse verkoop, meestal het compromis genoemd, is veel meer dan een voorlopige afspraak. Zodra koper en verkoper tekenen, zijn zij in principe gebonden aan de gemaakte afspraken. De notariële akte volgt later, maar de essentiële verkoopvoorwaarden liggen doorgaans al vast in het compromis.

Daarom moeten verplichte vastgoeddocumenten niet pas tegen de akte in orde zijn. De koper moet op tijd geïnformeerd worden over de staat en de wettelijke situatie van het pand. Een ontbrekend attest kan leiden tot uitstel, bijkomende voorwaarden of discussie over wie welke kosten draagt.

Ook wanneer het compromis een opschortende voorwaarde bevat, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een lening, blijft een volledig dossier de verstandigste keuze. Die voorwaarde beschermt de koper in een specifieke situatie, maar maakt een onvolledig verkoopdossier niet minder lastig.

Welke notarisattesten voor onderhandse verkoop hebt u nodig?

Welke documenten precies nodig zijn, hangt af van het pand, de ligging, het bouwjaar en de technische installatie. Voor een klassieke verkoop van een woning of appartement in Vlaanderen spelen deze documenten het vaakst een rol.

Het asbestattest bij gebouwen van vóór 2001

Verkoopt u een toegankelijke constructie die gebouwd is vóór 2001? Dan is een asbestattest in Vlaanderen verplicht. Het attest wordt opgesteld na een inspectie volgens het OVAM-protocol en brengt asbestverdachte materialen in kaart. Het vertelt niet alleen of er asbest aanwezig is, maar ook in welke toestand het materiaal verkeert en of er maatregelen nodig zijn.

Belangrijk: een asbestattest is geen renovatieplan en ook geen bewijs dat een woning veilig of onveilig is in de brede zin. Veel oudere woningen bevatten toepassingen die veilig kunnen blijven zolang ze in goede staat zijn en niet worden beschadigd. De koper krijgt wel een objectief vertrekpunt, wat verrassingen na de verkoop helpt vermijden.

Laat de inspectie tijdig uitvoeren. Een deskundige moet alle relevante, toegankelijke delen kunnen bekijken. Een afgesloten zolder, volle kelder of niet bereikbare bijruimte kan de inspectie bemoeilijken en soms een extra afspraak noodzakelijk maken.

Het EPC voor verkoop

Een geldig energieprestatiecertificaat, of EPC, is verplicht bij de verkoop van residentieel vastgoed. Het EPC geeft de energieprestatie van de woning weer met een label en een score. Die informatie moet al in de vastgoedpubliciteit correct vermeld worden, niet pas wanneer een kandidaat-koper interesse toont.

Het attest helpt kopers om woningen te vergelijken, maar het is geen exacte voorspelling van hun toekomstige energiefactuur. Bewoning, verwarmingstemperatuur, gezinssamenstelling en werkelijk verbruik blijven verschillen. Wel geeft het EPC een gestandaardiseerde indicatie van de energetische kwaliteit en mogelijke verbeterpunten.

Bij bepaalde woningen met een slecht label kan na aankoop een renovatieverplichting gelden. Dat is relevante informatie voor de koper en dus iets wat u beter duidelijk bespreekt dan wegmoffelt in een bijlage.

De elektrische keuring

Bij de verkoop van een woning met een elektrische installatie is een keuringsverslag nodig. De keuring gebeurt volgens de AREI-regels en maakt duidelijk of de installatie conform is op het ogenblik van de controle.

Een niet-conform verslag betekent niet automatisch dat de verkoop niet kan doorgaan. Het betekent wel dat de koper weet dat de installatie moet worden aangepast en opnieuw gekeurd binnen de wettelijke termijn die na de overdracht geldt. Precies daarom is het verslag zo belangrijk: het voorkomt discussie over de toestand van de installatie nadat de sleutels zijn overhandigd.

Verwar een elektrische keuring ook niet met een volledige technische inspectie van de woning. De keurder controleert de elektrische installatie binnen de wettelijke scope. Problemen met dak, vocht, verwarming of stabiliteit vallen daar niet automatisch onder.

Bodemattest en stedenbouwkundige informatie

Naast de technische attesten zijn er documenten die de juridische en administratieve toestand van het perceel beschrijven. Het bodemattest van OVAM is daar een bekend voorbeeld van. Het geeft aan of er informatie over bodemverontreiniging beschikbaar is voor een grond of perceel.

De notaris verzamelt daarnaast onder meer stedenbouwkundige inlichtingen, informatie over eventuele voorkooprechten, erfdienstbaarheden en andere eigendomsgegevens. Voor appartementen komen daar vaak ook stukken van de mede-eigendom bij, zoals informatie over de syndicus, reservefonds en geplande werken.

Deze documenten hoeft u niet allemaal zelf aan te vragen. Toch is het verstandig om de notaris en makelaar vroeg te informeren over verbouwingen, vergunningen, verhuur, zonnepanelen, een stookolietank of bekende dossiers rond de woning. Wat u tijdig meldt, kan correct worden nagekeken vóór het compromis wordt opgesteld.

Begin niet bij het compromis, maar bij uw verkoopplanning

Wie eerst een koper zoekt en daarna alle attesten opstart, werkt met een onnodig korte deadline. Een betere aanpak is om de documenten in te plannen zodra de verkoopbeslissing vastligt. Dat geeft ruimte om een inspectie praktisch voor te bereiden en om vragen rustig te beantwoorden.

Houd daarbij rekening met vier zaken:

• de vermoedelijke ondertekeningsdatum van het compromis;
• het bouwjaar en de toegankelijkheid van alle ruimtes;
• de geldigheid van attesten die u al bezit;
• de documenten die uw makelaar en notaris vooraf willen ontvangen.

Hebt u al een EPC of asbestattest? Kijk dan niet alleen naar de datum, maar ook naar wijzigingen aan de woning. Een grondige renovatie, een gewijzigde verwarmingsinstallatie of nieuwe isolatie kan aanleiding geven om na te gaan of een nieuw document wenselijk of vereist is. Bij twijfel is een snelle dossiercheck beter dan aannames maken.

Voor eigenaars die zowel een asbestattest, EPC als elektrische keuring nodig hebben, is één gecoördineerde planning doorgaans de meest praktische oplossing. Minder afspraken betekent minder gedoe met werkuren, huurders, sleutels en toegang tot technische ruimtes. Bij Asbestify worden die documenten onder één aanspreekpunt afgestemd, zodat u weet wat er gepland is en wat er nog ontbreekt.

Zo bereidt u het plaatsbezoek goed voor

Een inspectie verloopt vlotter als de deskundige overal veilig en redelijk kan kijken. Maak kelders, zolders, garages, technische lokalen en bijgebouwen toegankelijk. Zorg dat zekeringkasten bereikbaar zijn en leg beschikbare plannen, vorige keuringsverslagen, facturen van renovaties en informatie over isolatie of verwarming klaar.

Bij een appartement is de afbakening belangrijk. Het EPC en asbestattest hebben betrekking op de private delen volgens de toepasselijke regels, terwijl gemeenschappelijke delen soms afzonderlijke informatie vereisen. Meld daarom vooraf dat het om een appartement gaat en bezorg, indien beschikbaar, de basisinformatie van de mede-eigendom.

Woont er nog een huurder in het pand? Stem de afspraak dan tijdig en duidelijk af. Als essentiële ruimtes niet toegankelijk zijn, kan dat de vaststelling beperken of een tweede bezoek veroorzaken. Dat is vervelend voor iedereen en vaak eenvoudig te voorkomen.

Veelgemaakte fouten die een verkoop vertragen

De meest voorkomende fout is denken dat een notaris alles automatisch regelt. De notaris coördineert belangrijke juridische opzoekingen, maar een EPC, asbestattest en elektrische keuring vragen een tijdige opdracht van de verkoper. Wachten op een vraag van de notaris kan dus kostbare dagen kosten.

Een tweede fout is een attest beschouwen als louter papierwerk. Een koper leest vooral wat een document betekent: asbest in een beschadigde leidingisolatie, een zeer lage EPC-score of een niet-conforme elektrische installatie roept vragen op. Eerlijke uitleg en duidelijke verwachtingen maken een dossier sterker dan vage geruststellingen.

Ten slotte wordt de toegankelijkheid van de woning onderschat. Een dichtgestouwde berging, een vergrendelde zolder of een niet bereikbare meterkast kan een inspectie vertragen. Plan daarom niet alleen de datum, maar ook de voorbereiding.

Klaar voor de notaris zonder haast

Een goed verkoopdossier hoeft niet ingewikkeld te zijn, zolang u de juiste zaken op tijd in gang zet. Vraag eerst na welke documenten voor uw pand gelden, plan de nodige inspecties en bezorg de resultaten aan uw makelaar en notaris voordat het compromis op tafel ligt.

Zo geeft u kandidaat-kopers duidelijke informatie, behoudt u zelf de controle over de timing en kan de onderhandse verkoop verlopen zoals ze hoort te verlopen: met heldere afspraken en zonder lastminutewerk.