EPC of EPB-verslag: welk document hebt u nodig?

Een koper vraagt naar het EPC, de aannemer spreekt over EPB en bij de notaris moet het volledige dossier kloppen. Het is dus logisch dat eigenaars zich afvragen: EPC of EPB-verslag, wat heb ik precies nodig? Hoewel beide documenten over energieprestaties gaan, dienen ze een ander doel en horen ze bij een andere fase van een woning.

Wie het onderscheid op tijd kent, vermijdt vertraging vlak voor het compromis of de akte. U vraagt niet zomaar het ene document aan als vervanging voor het andere. Bij verkoop of verhuur van een bestaande woning is meestal een EPC aan de orde. Bij nieuwbouw of een ingrijpende renovatie met stedenbouwkundige vergunning speelt het EPB-traject een rol.

EPC of EPB-verslag: het verschil in één oogopslag

Een EPC, of energieprestatiecertificaat, beschrijft de energetische toestand van een bestaande woning op het moment van de inspectie. Het certificaat vermeldt onder meer het energielabel, de EPC-score en aanbevelingen om de woning energiezuiniger te maken. Voor een verkoop- of verhuurdossier is dat document vaak verplicht.

Een EPB-verslag heeft een andere functie. EPB staat voor Energieprestatie en Binnenklimaat. Het gaat over de regelgeving die geldt wanneer u bouwt of bepaalde werken uitvoert waarvoor een EPB-aangifte nodig is. Een EPB-verslaggever volgt dan mee op of het ontwerp en de uitvoering aan de geldende eisen voldoen, bijvoorbeeld rond isolatie, ventilatie, verwarming en hernieuwbare energie.

Kort gezegd: het EPC kijkt naar de bestaande woning zoals ze er vandaag bij ligt. EPB begeleidt en rapporteert over energie-eisen tijdens een bouw- of vergunningsgebonden renovatieproject. Een gunstig EPB-resultaat is dus geen vervanging voor een EPC bij een latere verkoop. Omgekeerd vertelt een EPC niets over de EPB-verplichtingen tijdens uw verbouwing.

Wanneer hebt u een EPC nodig?

Bij de verkoop van een woning, appartement of residentiële eenheid in Vlaanderen moet er in veel gevallen een geldig EPC beschikbaar zijn. Het label en de score moeten bovendien correct in de publiciteit staan wanneer u de woning te koop aanbiedt. De kandidaat-koper moet het certificaat kunnen inkijken en ontvangt het doorgaans in het verkoopdossier.

Ook voor verhuur is een EPC doorgaans vereist. Het document geeft een huurder een objectief beeld van het energieverbruik dat bij de woning mag worden verwacht. Dat maakt het niet alleen een wettelijke formaliteit, maar ook relevante informatie bij de keuze voor een huurwoning.

Een residentieel EPC blijft normaal tien jaar geldig. Daarop bestaan praktische uitzonderingen. Is er intussen een nieuw EPC opgemaakt, dan geldt dat recentere certificaat. Zijn er ingrijpende energetische werken uitgevoerd, dan kan een nieuw EPC verstandig zijn, ook al is het oude formeel nog niet verlopen. Nieuwe ramen, dakisolatie, een warmtepomp of zonnepanelen kunnen de score en het label merkbaar beïnvloeden.

Bij een appartement is het belangrijk om naar de juiste entiteit te kijken. Voor de verkoop of verhuur van een appartement hebt u doorgaans een EPC voor die private wooneenheid nodig. Een EPC voor de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw kan daarnaast verplicht of nuttig zijn, maar vervangt het EPC van het appartement niet.

Wat onderzoekt de energiedeskundige?

De energiedeskundige type A verzamelt tijdens een plaatsbezoek gegevens over de gebouwschil en de technische installaties. Denk aan dak-, muur- en vloerisolatie, ramen en beglazing, verwarming, sanitair warm water, ventilatie en zonne-energie. Bewijsstukken, zoals facturen, technische fiches en plannen, kunnen daarbij een verschil maken wanneer ze voldoen aan de aanvaarde bewijsregels.

Wat niet aantoonbaar is, mag de deskundige niet zomaar als aanwezig of beter geïsoleerd beschouwen. Daarom is het slim om documenten vooraf te verzamelen. Vooral bij een oudere woning ligt veel informatie verspreid: in een map van de vorige eigenaar, bij de aannemer of tussen oude facturen. Een degelijk voorbereid plaatsbezoek maakt het EPC vollediger en voorkomt dat kenmerken noodgedwongen conservatief worden ingeschat.

Wanneer is een EPB-verslag nodig?

Een EPB-traject komt meestal op gang zodra u een omgevingsvergunning aanvraagt voor nieuwbouw of voor renovatiewerken die onder de EPB-regelgeving vallen. Niet elke kleine verbouwing leidt tot dezelfde verplichtingen. Een badkamer vernieuwen zonder impact op de gebouwschil is iets anders dan een aanbouw, een volledige heropbouw, het vervangen van meerdere geveldelen of een grondige energetische renovatie.

Bij EPB werkt u vooraf en tijdens de werken met een verslaggever. Die maakt berekeningen op basis van het ontwerp, adviseert over de vereisten en verzamelt na de uitvoering de nodige gegevens. Na afloop dient de verslaggever de EPB-aangifte in. In de praktijk gebruiken mensen vaak de term ‘EPB-verslag’ voor het hele dossier, maar de officiële aangifte en bijhorende documenten zijn het resultaat van een traject dat al voor de werken begint.

De precieze eisen hangen af van de aard en datum van de vergunning, de bestemming van het gebouw en de omvang van de werken. Daarom is een standaardantwoord hier zelden betrouwbaar. Wie pas na de bouwwerken uitzoekt welke ventilatievoorziening of isolatiewaarde vereist was, kan voor dure aanpassingen komen te staan.

Nieuwbouw en verkoop: vaak hebt u beide nodig

Verkoopt u een recente nieuwbouwwoning? Dan kan het zijn dat er een EPB-aangifte bestaat én dat u voor de verkoop een EPC nodig hebt. Dat voelt dubbel, maar de documenten bedienen verschillende regels en momenten. Het EPB-dossier toont de naleving binnen het bouwproject. Het EPC is het document dat de koper bij de verkoop van de bestaande woning moet kunnen inkijken.

Ook na een zware renovatie kan die combinatie voorkomen. Bewaar daarom alle documenten van uw aannemers, installateurs en EPB-verslaggever zorgvuldig. Ze kunnen later nuttig zijn om de energetische kenmerken van de woning correct te onderbouwen.

Welke gevolgen heeft het EPC-label voor een koper?

Een EPC is meer dan een score op een affiche. Het label maakt zichtbaar hoeveel energie een woning naar schatting nodig heeft en welke verbeteringen logisch zijn. Voor kopers speelt het bovendien mee in de renovatieplicht. Wie in Vlaanderen een residentiële woning met een laag EPC-label aankoopt, kan verplicht zijn om die binnen de wettelijke termijn energetisch te renoveren.

Dat betekent niet dat elke woning met een minder goed label een slechte aankoop is. De staat van het dak, de beschikbare budgetten, de technische mogelijkheden en de geplande verbouwing bepalen mee wat haalbaar is. Een woning met een minder sterke score maar een goed renovatieplan kan perfect interessant zijn. Wel moeten koper en verkoper op basis van correcte informatie kunnen beslissen.

Voor verkopers is een onverwacht laag label soms lastig, maar een fout of verouderd dossier helpt niemand vooruit. Een correct EPC geeft duidelijkheid. Het biedt ook een aanknopingspunt om te tonen welke verbeteringen al zijn uitgevoerd, op voorwaarde dat de nodige bewijsstukken beschikbaar zijn.

Zo bereidt u uw woningdossier praktisch voor

Begin niet pas met attesten wanneer het compromis al bijna klaar is. Vraag eerst na welke documenten uw situatie vereist. Bij een bestaande woning van vóór 2001 is naast het EPC bijvoorbeeld vaak ook een asbestattest nodig bij verkoop. Afhankelijk van de toestand van de elektrische installatie kan ook een AREI-keuring nodig zijn. Door die documenten samen te plannen, houdt u het plaatsbezoek overzichtelijk en hebt u één duidelijk dossier richting makelaar, notaris en kandidaat-koper.

Leg vooraf alles klaar wat relevant kan zijn: bouwplannen, facturen van isolatie of ramen, attesten van de verwarmingsinstallatie, documentatie over zonnepanelen en gegevens van eerdere renovaties. U hoeft niet zelf te bepalen wat bruikbaar is. Bezorg wat u vindt, dan kan de deskundige beoordelen welke stukken meetellen.

Maak ook alle ruimtes toegankelijk. Denk aan de zolder, kelder, technische ruimte, garage en eventuele bijgebouwen die bij de wooneenheid horen. Een gesloten luik of onbereikbare installatie kan ervoor zorgen dat bepaalde gegevens niet visueel kunnen worden vastgesteld.

Eén aanspreekpunt voorkomt tijdverlies

Voor een verkoopdossier is snelheid waardevol, maar een snelle afspraak mag geen slordig attest opleveren. Kies daarom voor een partij die vooraf duidelijk uitlegt wat nodig is, wanneer het plaatsbezoek kan doorgaan en wat u daarna ontvangt. Asbestify kan EPC, asbestattest en elektrische keuring op elkaar afstemmen, zodat u minder afspraken moet coördineren en uw dossier klaar is voor de notaris.

Hebt u plannen om te verkopen, te verhuren of te verbouwen? Breng eerst helder in kaart of het om een bestaand gebouw of een EPB-plichtig project gaat. Met het juiste document op het juiste moment houdt u de administratie beheersbaar en blijft de aandacht waar ze hoort: bij uw woning en de volgende stap die u ermee zet.