Wanneer EPC verplicht is bij verkoop of verhuur

Een verkoopdossier kan perfect klaar lijken, tot de makelaar of notaris vraagt naar het energieprestatiecertificaat. Wanneer EPC verplicht is, hangt af van wat u met het pand doet en om welk type gebouw het gaat. Bij de verkoop of verhuur van een woning in Vlaanderen is een geldig EPC in de meeste gevallen geen keuze, maar een wettelijke voorwaarde. Wie te laat plant, riskeert vertraging, een boete en onnodige stress vlak voor het compromis.

Wanneer is een EPC verplicht in Vlaanderen?

Voor residentiële gebouwen is een EPC doorgaans verplicht zodra u een woning, appartement, studio of andere wooneenheid verkoopt of verhuurt. Het attest moet beschikbaar zijn vóór u de woning publiek aanbiedt. Met andere woorden: niet pas wanneer er een kandidaat-koper is, en evenmin op het laatste moment voor de notariële akte.

Dat is ook logisch. Een koper of huurder moet de energetische kwaliteit van het pand kunnen meewegen in zijn beslissing. De EPC-score en het label horen daarom in de vastgoedadvertentie te staan. Ontbreken die gegevens, dan is de advertentie niet in orde en kan handhaving volgen.

Bij een verkoop bezorgt u het EPC aan de kandidaat-koper en wordt het opgenomen in het verkoopdossier. Bij verhuur geeft u het aan de kandidaat-huurder en bezorgt u een kopie aan de huurder bij het sluiten van de overeenkomst. Een notaris zal bij een verkoop bovendien nagaan of de verplichte documenten aanwezig zijn.

Verkoop van een woning of appartement

Verkoopt u een huis, appartement, studio of opbrengsteigendom met afzonderlijke wooneenheden? Dan heeft elke te verkopen residentiële eenheid in principe een eigen EPC nodig. Verkoopt u bijvoorbeeld een appartement, dan volstaat het EPC van het volledige gebouw niet. U heeft het EPC van dat specifieke appartement nodig.

Ook wanneer de koper de woning grondig wil renoveren, blijft een EPC meestal vereist. De plannen van de koper veranderen niets aan uw verplichting als verkoper. Alleen in specifieke dossiers, zoals een verkoop voor afbraak onder duidelijke wettelijke voorwaarden, kan een uitzondering spelen. Laat dat vooraf controleren en ga niet uit van een mondelinge afspraak met de koper.

Verhuur van een woning

Bij nieuwe verhuringen van woningen en appartementen is een EPC eveneens verplicht. Dat geldt zowel voor een klassieke huurovereenkomst als voor de verhuur van een appartement in een groter gebouw. De huurder moet het attest kunnen inkijken vóór hij of zij tekent.

Daarnaast moet de woning voldoen aan de minimale normen voor woningkwaliteit. Een EPC-label is dus meer dan een getal voor de advertentie. Vooral bij woningen met een zeer slechte score kan het attest duidelijk maken dat er renovatiewerken nodig zijn om verder te mogen verhuren. De precieze gevolgen hangen af van het label, het type huur en de geldende overgangsregels.

EPC bij een appartementsgebouw: twee attesten die elkaar aanvullen

Bij appartementen ontstaat vaak verwarring. Naast het EPC van elk appartement bestaat er ook een EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Dat attest beschrijft onder meer de gemeenschappelijke verwarming, verlichting en bouwdelen zoals dak of gevel waar relevant.

Het EPC van de gemeenschappelijke delen vervangt het individuele EPC van een appartement niet. Verkoopt of verhuurt u uw appartement, dan blijft een individueel EPC nodig. Bent u syndicus of mede-eigenaar in een gebouw met meerdere wooneenheden, dan kan ook het attest voor de gemeenschappelijke delen verplicht zijn. Beide documenten geven samen een vollediger beeld van het gebouw en vermijden discussies in een verkoop- of verhuurdossier.

Wanneer is een EPC niet verplicht?

Er zijn uitzonderingen, maar die zijn beperkter dan veel eigenaars denken. Een EPC is bijvoorbeeld niet altijd vereist voor een vrijstaand gebouw met een zeer kleine bruikbare vloeroppervlakte, voor een tijdelijk gebouw dat slechts kort gebruikt wordt of voor een beschermd monument. Ook voor bepaalde niet-residentiële gebouwen, zoals specifieke industriële ruimten, gelden andere regels.

De details maken hier het verschil. Een woning die op de inventaris van bouwkundig erfgoed staat, is niet automatisch vrijgesteld omdat ze oud of karaktervol is. Het gaat om de juridische bescherming van het pand, niet om de leeftijd of architectuur. Ook een garage, praktijkruimte of handelsgelijkvloers bij een woning vraagt een aparte beoordeling.

Verkoopt u een gemengd gebouw met bijvoorbeeld een winkelruimte en een appartement? Dan kunnen verschillende energiecertificaten van toepassing zijn. Voor niet-residentiële gebouwen gelden namelijk eigen EPC-regels. Een snelle check vóór de verkoopcampagne voorkomt dat u later nog extra attesten moet laten opmaken.

Geldigheid: wanneer moet u een nieuw EPC laten maken?

Een EPC voor een bestaande woning is in principe tien jaar geldig, op voorwaarde dat het nog voldoet aan de actuele vormvereisten en dat er geen recenter EPC beschikbaar is dat de oude versie vervangt. Toch is een oud attest niet altijd de beste keuze.

Hebt u intussen het dak geïsoleerd, ramen vervangen, een warmtepomp geplaatst of zonnepanelen gelegd? Dan weerspiegelt het bestaande EPC mogelijk niet meer de huidige toestand. U bent niet in elke situatie verplicht om meteen een nieuw EPC te laten opmaken, maar bij verkoop of verhuur is dat vaak verstandig. Een betere, correct onderbouwde score kan een merkbaar verschil maken in de interesse van kandidaten en in hun inschatting van toekomstige energiekosten.

Let ook op met documenten die geen officieel EPC zijn. Een energiescan, een offerte van een aannemer of een oude berekening is geen vervanging voor een geldig attest van een energiedeskundige type A.

Nieuwbouw en ingrijpende renovatie: geen klassiek EPC-traject

Bij nieuwbouw of een ingrijpende energetische renovatie verloopt het traject anders. Dan speelt de EPB-aangifte een centrale rol. Na de werken wordt op basis daarvan een EPC voor nieuwbouw of een EPC voor ingrijpende energetische renovatie afgeleverd.

Dat verschil is praktisch belangrijk. Voor een bestaande woning komt een energiedeskundige ter plaatse om de zichtbare en aantoonbare gegevens te verzamelen. Bij nieuwbouw steunt het attest op het EPB-dossier en de aangifte. Verkoopt u een recente woning, kijk dan dus eerst na welk attest al in uw woningpas of bouwdossier zit. Zo vermijdt u dat u onnodig een nieuw onderzoek laat uitvoeren.

Wat staat er op het EPC en waarom kijkt een koper ernaar?

Het EPC vermeldt een energiescore in kWh per vierkante meter per jaar en koppelt die aan een energielabel, van A+ tot F. Het rapport beschrijft ook de onderdelen die de score beïnvloeden: isolatie, beglazing, verwarming, warm water, ventilatie en hernieuwbare energie.

Voor een koper is het EPC geen exacte voorspelling van de toekomstige energiefactuur. Het werkelijke verbruik hangt ook af van gezinsgrootte, temperatuurvoorkeur en gebruik. Het attest is wel een objectieve vergelijkingsbasis tussen woningen en toont welke renovaties de meeste winst kunnen opleveren.

Wie een woning met label E of F koopt, krijgt bovendien te maken met een renovatieverplichting. De koper moet binnen de wettelijke termijn na de authentieke akte renoveren tot minstens het vereiste label. Als verkoper moet u dat niet zelf uitvoeren, maar een correct EPC is nodig om de verplichting duidelijk te maken.

Plan het EPC vóór uw vastgoedadvertentie

De beste timing is eenvoudig: vraag het EPC aan zodra u verkoop- of verhuurplannen concreet worden. Wacht niet tot de fotograaf is langs geweest of de makelaar de advertentie wil publiceren. Een plaatsbezoek, verwerking en controle vragen tijd, zeker wanneer documenten over isolatie, verwarming of renovaties nog moeten worden verzameld.

Leg facturen, technische fiches, plannen en attesten van uitgevoerde werken alvast klaar. Een energiedeskundige mag niet zomaar aannemen dat isolatie aanwezig is wanneer die niet zichtbaar of aantoonbaar is. Goede bewijsstukken kunnen dus rechtstreeks invloed hebben op de score en de aanbevelingen in het rapport.

Bij een ouder pand is het vaak efficiënt om het EPC te combineren met een asbestattest en, waar nodig, een elektrische keuring. U plant dan één gecoördineerd traject in plaats van meerdere losse afspraken. Voor eigenaars die snel richting compromis moeten, betekent dat minder gedoe en een dossier dat beter voorbereid is voor de notaris.

Twijfelt u of uw pand onder een uitzondering valt, of hebt u naast een EPC nog andere attesten nodig? Laat de situatie beoordelen vóór u de woning op de markt zet. Een heldere planning aan het begin geeft u later ruimte om te onderhandelen, in plaats van documenten achterna te lopen.