Wie betaalt herkeuring van de elektrische installatie?

Een rood verslag van de elektrische keuring roept vaak meteen dezelfde vraag op: wie betaalt herkeuring? Het korte antwoord: meestal de persoon die de installatie moet laten aanpassen. Maar bij een verkoop, verhuur of appartement met gemeenschappelijke delen ligt dat niet altijd zo eenvoudig. De afspraken in de compromis, de oorzaak van de afkeuring en het moment waarop de gebreken ontstonden maken een groot verschil.

Een afgekeurde elektrische installatie is geen detail dat u best tot vlak voor de notariële akte laat liggen. Met een duidelijk verslag, een realistische planning en heldere kostenafspraken voorkomt u discussie tussen verkoper, koper, huurder en syndicus.

Eerst dit: wat betekent een herkeuring?

Een elektrische keuring controleert of een installatie voldoet aan het AREI, het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties. Bij een positief verslag is de installatie conform voor de geldende termijn. Bij een negatief verslag stelt de erkende controleur inbreuken of risico's vast die moeten worden rechtgezet.

Na de nodige werken volgt een herkeuring, ook wel een controle na herstel genoemd. De controleur bekijkt dan of de vermelde opmerkingen correct zijn opgelost. Dat is dus geen nieuwe vrijblijvende inspectie, maar een noodzakelijke stap om een conformiteitsverslag te krijgen wanneer de regelgeving dat vereist.

De factuur voor die herkeuring staat los van de kosten van de elektricien. U betaalt doorgaans twee zaken: de aanpassingswerken zelf en het nieuwe controlebezoek. Wie welke factuur draagt, hangt af van de situatie.

Wie betaalt herkeuring bij verkoop van een woning?

Bij de verkoop van een oudere woning komt deze vraag het vaakst voor. Voor elektrische installaties die vóór 1 oktober 1981 in gebruik zijn genomen en geen geldig conformiteitsverslag hebben, moet de verkoper vóór de verkoop een elektrische keuring laten uitvoeren. De verkoper betaalt in de praktijk dus meestal de eerste keuring, omdat die nodig is voor het verkoopdossier.

Is het verslag negatief? Dan kan de woning nog altijd verkocht worden. De koper krijgt doorgaans de verplichting om de installatie binnen de wettelijke termijn van 18 maanden na de notariële akte in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. In dat klassieke scenario betaalt de koper normaal gezien de renovatiewerken én de herkeuring.

Dat is geen automatische regel die elke discussie uitsluit. Verkoper en koper kunnen in het compromis andere afspraken maken. Een verkoper kan bijvoorbeeld beslissen om de installatie vóór de akte zelf conform te maken, omdat dit de verkoop vlotter maakt of omdat hij geen onzekerheid in de onderhandeling wil. Dan neemt de verkoper ook de kosten van de herstelling en de herkeuring voor zijn rekening.

Wat staat er in het compromis?

De verkoopovereenkomst is doorslaggevend. Kijk niet alleen naar de zin dat de koper het keuringsverslag heeft ontvangen, maar ook naar bepalingen over de staat van de installatie, gekende gebreken en eventuele werken die nog moeten gebeuren.

Staat er dat de koper de woning koopt in de staat waarin ze zich bevindt, met kennis van het negatieve elektrische verslag? Dan ligt de verantwoordelijkheid voor de regularisatie meestal bij de koper. Belooft de verkoper expliciet een conform verslag bij de akte of vóór de sleuteloverdracht, dan ligt de rekening normaal bij de verkoper.

Een mondelinge belofte is te vaag voor een dossier met deadlines en kosten. Laat afspraken over werken, uitvoeringstermijn en herkeuring altijd duidelijk opnemen in het compromis. Zo weet de notaris ook welk document op welk moment nodig is.

Een lagere verkoopprijs verandert de wettelijke plicht niet

Soms wordt een negatieve keuring verwerkt in de verkoopprijs. De koper krijgt een prijsvermindering en betaalt daarna de werken. Dat kan een faire regeling zijn, maar de prijsvermindering vervangt de verplichting tot herstel niet. De koper moet nog altijd tijdig een elektricien inschakelen en de herkeuring regelen.

Voor kopers is het verstandig om vóór de ondertekening een inschatting te vragen van de werken. Een verslag met enkele ontbrekende schema's vraagt iets anders dan een verouderde zekeringkast, slechte aarding en onveilige circuits in de hele woning. De kostprijs kan dus sterk verschillen.

Bij verhuur betaalt meestal de verhuurder

Bij een huurwoning moet de verhuurder een veilige, conforme elektrische installatie ter beschikking stellen. Wordt een installatie afgekeurd wegens bestaande gebreken, verouderde beveiliging of ontbrekende documenten, dan zijn de herstellingswerken en de herkeuring normaal voor rekening van de verhuurder.

De huurder betaalt niet zomaar omdat hij de woning gebruikt. Alleen wanneer schade of een aanpassing duidelijk door de huurder is veroorzaakt, kan de situatie anders liggen. Denk aan een niet-professioneel geplaatste uitbreiding, beschadiging door verkeerd gebruik of wijzigingen zonder toestemming. Ook dan is het verstandig om eerst te bekijken wat precies in het verslag staat en wie de ingreep heeft uitgevoerd.

Voor een verhuurder is wachten zelden goedkoper. Een negatieve keuring kan een verhuurdossier vertragen, tot conflicten leiden en bij ernstige veiligheidsproblemen vragen oproepen over de bewoonbaarheid. Laat gebreken daarom gericht oplossen en plan de herkeuring zodra de elektricien klaar is.

Appartement: privé-installatie of gemeenschappelijke delen?

In een appartement moet u eerst onderscheiden over welk deel van de installatie het gaat. De elektrische installatie binnen het appartement is meestal de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar. Gaat het om de verdeelborden, verlichting, garagepoorten of leidingen in de gemeenschappelijke delen, dan komt de vereniging van mede-eigenaars in beeld.

De kosten voor herstel en herkeuring van gemeenschappelijke delen worden doorgaans via de VME verdeeld volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen, tenzij de basisakte een andere verdeelsleutel bepaalt. De syndicus beheert in dat geval de planning en communicatie.

Bij de verkoop van een appartement kan een negatief verslag dus zowel betrekking hebben op het privatieve deel als op een breder gebouwprobleem. Laat die twee niet door elkaar lopen. Een koper wil weten welke kosten persoonlijk te verwachten zijn en welke beslissingen nog via de algemene vergadering moeten gebeuren.

Wat als de verkoper zelf nog werken uitvoert?

Wie als verkoper de opmerkingen vóór de akte wil wegwerken, doet er goed aan om eerst het verslag grondig te laten lezen door een vakman. Niet elke opmerking vraagt dezelfde interventie. Sommige punten zijn administratief, zoals eendraadschema's of situatieschema's. Andere vragen technische ingrepen, zoals een aangepaste aarding, differentieelschakelaars of het beveiligen van open contacten.

Laat de elektricien werken op basis van het concrete keuringsverslag en bewaar facturen, foto’s en schema’s. Bij de herkeuring moet duidelijk zijn dat de vastgestelde punten zijn aangepakt. Extra werken die niet nodig zijn voor conformiteit kunnen nuttig zijn, maar hoeven niet automatisch deel uit te maken van de afspraak met de koper.

Vraag vooraf ook wat het controlebezoek kost en of een nieuwe volledige inspectie nodig is. Transparantie daarover voorkomt verrassingen op het moment dat u net klaar wilt zijn voor de notaris.

Vermijd discussie met vier duidelijke afspraken

Bij een negatief elektrisch verslag ontstaat verwarring vooral wanneer niemand de volgende stap benoemt. Leg daarom vóór de akte vast wie de elektricien contacteert, wie de herstelwerken betaalt, wie de herkeuring aanvraagt en tegen welke datum het conformiteitsverslag verwacht wordt.

Voor de koper is vooral de termijn belangrijk. Noteer de uiterste datum meteen in uw planning en wacht niet tot de laatste weken. Elektriciens hebben agenda’s, sommige onderdelen moeten besteld worden en een erkend controleorganisme moet vervolgens ook nog beschikbaar zijn.

Voor de verkoper is het essentieel dat het verslag tijdig beschikbaar is. Een keuring die pas vlak voor de compromis wordt aangevraagd, geeft weinig ruimte voor overleg over de kostenverdeling. Een vroege inspectie maakt het dossier voorspelbaarder en geeft u keuze: verkopen met het negatieve verslag, zelf regulariseren of een duidelijke prijsafspraak maken.

Praktisch: zo houdt u uw dossier onder controle

Bewaar het oorspronkelijke keuringsverslag, het eventuele eerdere conformiteitsattest, plannen van de installatie, facturen van de elektricien en het verslag van de herkeuring samen. Dat helpt niet alleen bij de verkoop of verhuur, maar ook bij latere werken aan de woning.

Verkoopt u een woning met meerdere verplichte documenten? Dan is het handig om de planning van uw elektrische keuring af te stemmen op het asbestattest en EPC. Eén gecoördineerd plaatsbezoektraject betekent minder afspraken, minder administratie en sneller een dossier dat klaar is voor de notaris. Asbestify kan daarbij één aanspreekpunt bieden voor de organisatie van deze attesten en keuringen.

Een negatieve elektrische keuring hoeft een verkoop of verhuur niet stil te leggen. Zorg vooral dat het verslag correct gelezen wordt, dat de kostenafspraak op papier staat en dat de persoon die verantwoordelijk is ook voldoende tijd krijgt om de werken en herkeuring te regelen.