Gids AREI bij verkoopakte voor verkopers

Een compromis ligt vaak sneller op tafel dan verwacht. Dan wilt u niet nog op zoek moeten naar een erkend controleorganisme of uitleg moeten geven over een rood elektrisch keuringsverslag. Deze gids over AREI bij verkoopakte maakt duidelijk wanneer een elektrische keuring nodig is, welke gevolgen het verslag heeft en hoe u uw dossier zonder onnodige vertraging voorbereidt.

Waarom speelt het AREI een rol bij een verkoop?

Het AREI, het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, bevat de veiligheidsregels voor elektrische installaties in België. Bij de verkoop van een woning is de elektrische installatie geen detail. De koper moet weten of de installatie conform is en, zo niet, welke risico's en werken eraan verbonden zijn.

Voor de meeste residentiële woningen moet de verkoper daarom een elektrisch keuringsverslag kunnen voorleggen. Dat verslag wordt opgemaakt door een erkend controleorganisme. Het is geen vrijblijvende technische mening, maar een officieel document voor het verkoopdossier en de notaris.

Belangrijk: een negatief verslag verhindert de verkoop niet. De woning mag dus worden verkocht met een niet-conforme installatie. De wet wil vooral dat de koper correct geïnformeerd is vóór hij definitief eigenaar wordt. Dat onderscheid neemt bij veel verkopers al een grote zorg weg.

Wanneer is een elektrische keuring verplicht?

De verplichting hangt af van de leeftijd en de toestand van de installatie. Bij een oudere huishoudelijke installatie die vóór 1 oktober 1981 in gebruik werd genomen, is bij verkoop doorgaans een inspectie nodig wanneer er geen geldig keuringsverslag beschikbaar is. Bij zulke installaties komt een niet-conform resultaat geregeld voor, zeker wanneer zekeringen, stopcontacten of aarding nooit volledig werden vernieuwd.

Ook bij een installatie van recentere datum moet u nagaan of er een geldig verslag bestaat. Een conformiteitsverslag voor een huishoudelijke installatie is in principe 25 jaar geldig, zolang er geen belangrijke uitbreiding of ingrijpende wijziging gebeurde die een nieuwe controle vereist. Denk bijvoorbeeld aan een grondige renovatie van de verdeelkast, nieuwe kringen of een uitbreiding waarvoor de installatie opnieuw gekeurd moest worden.

Een verslag van jaren geleden is dus niet automatisch voldoende, maar u hoeft ook niet blind een nieuwe keuring te laten uitvoeren. De datum, het type installatie en eventuele verbouwingen bepalen het antwoord. Bij een appartement verdienen ook de privatieve installatie en de gemene delen aparte aandacht. Voor gemene delen gelden eigen verantwoordelijkheden en controles via de vereniging van mede-eigenaars.

Bij twijfel is het verstandig om de beschikbare documenten vooraf te laten beoordelen. Wachten tot enkele dagen voor de akte maakt een eenvoudige controle onnodig stressvol.

AREI bij verkoopakte: wat moet er in het dossier zitten?

De notaris verwerkt de nodige informatie in de verkoopakte. Het keuringsverslag moet duidelijk vermelden of de installatie conform of niet-conform is en welke vaststellingen de inspecteur deed. Het verslag hoort bij de documenten die de koper ontvangt in het kader van de overdracht.

Plan de keuring liefst vóór het compromis, ook al wordt de overdracht formeel pas bij de notariële akte afgerond. Zo kent u de toestand van de installatie op tijd, kan uw makelaar correct communiceren en komt geen van beide partijen voor verrassingen te staan. Uw notaris kan aangeven welke documenten hij op welk moment voor uw specifieke dossier nodig heeft.

Naast het keuringsverslag houdt u best ook andere relevante informatie klaar. Dat zijn onder meer eendraadschema's, situatieschema's, eerdere keuringsverslagen en documenten over recente elektrische werken. Ontbreken schema's? Dan kan de controle nog steeds plaatsvinden, maar het ontbreken ervan kan wel als inbreuk op het verslag verschijnen.

De inspecteur controleert niet elk stopcontact tot achter de muur. Hij beoordeelt de installatie volgens het toepasselijke AREI en kijkt onder meer naar de verdeelkast, de beveiligingen, de aarding, de differentieelschakelaars, de schema's en zichtbare veiligheidsrisico's. De precieze controlepunten verschillen volgens de installatie en de aanwezige voorzieningen.

Wat betekent een rood keuringsverslag voor de koper?

Een rood of niet-conform verslag betekent dat de installatie niet aan alle geldende voorschriften voldoet. Dat kan gaan van ontbrekende schema's tot een onvoldoende aarding, verkeerde zekeringen, beschadigde bekabeling of een ontbrekende differentieelschakelaar. De ernst varieert dus sterk.

Bij de verkoop van een oude installatie krijgt de koper doorgaans 18 maanden vanaf de datum van de authentieke akte om de installatie in orde te laten brengen en opnieuw te laten keuren. Die termijn ligt wettelijk vast. De koper kan de werken zelf organiseren, maar doet er goed aan niet te wachten wanneer het verslag een rechtstreeks veiligheidsrisico vermeldt.

Voor de verkoper betekent een negatief verslag niet dat hij verplicht alle punten eerst moet herstellen. Dat kan natuurlijk wel een bewuste keuze zijn, bijvoorbeeld om discussies over de vraagprijs te beperken of een woning verkoopklaar te maken. In andere dossiers is het logischer dat de koper de installatie vernieuwt als onderdeel van een bredere renovatie. Er is geen standaardantwoord: de staat van de woning, de onderhandeling en de geplande werken bepalen wat redelijk is.

Een positief verslag is evenmin een garantie dat een koper nooit iets zal willen aanpassen. Het bevestigt dat de gecontroleerde installatie op het moment van de inspectie aan de voorschriften voldeed. Wie later nieuwe circuits toevoegt of grote werken uitvoert, moet opnieuw rekening houden met de keuringsplicht.

Zo voorkomt u vertraging richting notaris

De vlotste verkoopdossiers beginnen met een eenvoudige inventaris. Zoek eerst na of u een recent en geldig elektrisch keuringsverslag hebt. Controleer vervolgens of er na dat verslag belangrijke werken aan de elektriciteit gebeurden. Zijn er geen documenten, zijn de schema's zoek of is de installatie duidelijk ouder, plan dan tijdig een keuring in.

Kies daarbij voor een erkend controleorganisme. Alleen een officieel verslag is bruikbaar voor uw notaris en koper. Vraag vooraf ook wat de keuring omvat en welke informatie u klaarlegt. Transparantie over de prijs en de mogelijke bijkomende stappen voorkomt onaangename verrassingen.

Verkoopt u een woning van vóór 2001, dan komen vaak meerdere attesten samen: het asbestattest, EPC en de elektrische keuring. Die documenten hebben elk hun eigen wettelijke basis, geldigheid en timing. Ze tegelijk plannen zorgt voor minder afspraken, minder losse administratie en een vollediger dossier vóór de verkoopbeslissing definitief wordt.

Wie in Antwerpen of Limburg één aanspreekpunt zoekt voor de coördinatie van die documenten, kan bij Asbestify terecht voor een duidelijke planning en opvolging. De elektrische keuring zelf gebeurt via een erkende partner, zodat u een rechtsgeldig verslag ontvangt dat bruikbaar is voor uw verkoopdossier.

Veelgestelde vragen over de elektrische keuring bij verkoop

Mag ik mijn woning verkopen met afgekeurde elektriciteit?

Ja. Een niet-conform keuringsverslag blokkeert de verkoop niet. De koper moet het verslag wel ontvangen en krijgt, bij de verkoop van een oude installatie, in principe 18 maanden na de authentieke akte om de installatie te regulariseren en opnieuw te laten keuren.

Moet ik als verkoper alle gebreken herstellen?

Niet noodzakelijk. U mag verkopen met een niet-conforme installatie, tenzij u hierover contractueel andere afspraken maakt met de koper. Laat duidelijke afspraken altijd correct opnemen in het verkoopdossier.

Is een keuringsverslag 25 jaar geldig?

Een conform verslag van een huishoudelijke installatie is in principe 25 jaar geldig. Belangrijke wijzigingen of uitbreidingen kunnen wel een nieuwe keuring noodzakelijk maken. Bij een ouder of onduidelijk dossier is controle van de concrete situatie nodig.

Een keuringsverslag op tijd regelen is geen extra administratieve last, maar een manier om helder te verkopen. U weet waar u staat, de koper weet wat hij overneemt en de notaris kan het dossier met minder gedoe voorbereiden.