Verkoopattesten versus verhuurattesten in Vlaanderen

Een woning verhuren vraagt niet zomaar dezelfde documenten als een woning verkopen. Bij verkoopattesten versus verhuurattesten in Vlaanderen zit het grootste verschil in het moment waarop u documenten moet voorleggen, aan wie u ze bezorgt en wat er gebeurt bij een ongunstige score of een niet-conforme installatie. Wie die verschillen vooraf kent, vermijdt tijdverlies vlak voor het compromis of de start van een huurcontract.

Voor een doorsnee woning gaat het meestal om drie dossiers: het EPC, het asbestattest en de elektrische keuring. Ze hebben elk een eigen doel en eigen regels. Een attest dat verplicht is bij verkoop, is daarom niet automatisch nodig om te verhuren - en omgekeerd.

Verkoopattesten versus verhuurattesten in Vlaanderen: het verschil

Bij een verkoop dient de koper volledig geïnformeerd te worden vóór hij zich verbindt. Daarom moeten bepaalde documenten beschikbaar zijn vóór de ondertekening van het compromis. De notaris en de makelaar nemen ze op in het verkoopdossier, maar de eigenaar blijft verantwoordelijk om ze tijdig aan te leveren.

Bij verhuur ligt de nadruk op correcte informatie voor de kandidaat-huurder én op een veilige, kwaliteitsvolle woning. Het EPC is daarbij het voornaamste verplichte attest. Voor elektriciteit en asbest gelden andere regels dan bij een verkoop: er is niet altijd een nieuw attest nodig, maar u kunt de verplichtingen rond veiligheid en informatie niet negeren.

De aard en leeftijd van het pand spelen mee. Een vrijstaande woning van vóór 2001 vraagt vaak een ander dossier dan een recent appartement. Bij appartementen moet u bovendien onderscheid maken tussen de privatieve delen en de gemene delen van het gebouw.

EPC: verplicht bij verkoop én verhuur

Voor residentiële gebouwen is een geldig energieprestatiecertificaat doorgaans nodig, zowel wanneer u verkoopt als wanneer u verhuurt. De EPC-score moet al in de publiciteit staan. Wacht dus niet tot er een kandidaat-koper of kandidaat-huurder is: zonder score in de advertentie is uw dossier niet volledig.

Bij verkoop moet de kandidaat-koper het EPC kunnen inkijken vóór het compromis. Het certificaat geeft niet alleen de energiescore weer, maar ook aanbevelingen om het gebouw energiezuiniger te maken. Bij woningen met een laag label kunnen er na aankoop bovendien renovatieverplichtingen gelden. Dat is relevante informatie voor een koper die zijn budget nog berekent.

Bij verhuur bezorgt u een kopie van het EPC aan de huurder. Een zwakke score maakt verhuren niet per definitie onmogelijk, maar een woning moet wel aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen voldoen. Een EPC is dus geen kwaliteitslabel voor elke technische installatie in de woning. Het vertelt vooral iets over de energieprestatie.

Een EPC is in de regel tien jaar geldig, zolang het niet vervangen werd door een nieuwer certificaat. Hebt u intussen ingrijpend gerenoveerd, geïsoleerd of een nieuw verwarmingssysteem geplaatst? Dan is een nieuw EPC vaak verstandig, ook als het oude technisch nog niet vervallen is. U vermijdt dat u een score communiceert die niet meer bij de woning past.

Let op bij appartementen

Voor de verhuur of verkoop van een appartement hebt u meestal een EPC nodig voor het individuele appartement. Daarnaast kan de vereniging van mede-eigenaars een EPC voor de gemeenschappelijke delen hebben. Dat zijn twee verschillende documenten. Vraag tijdig na wat er beschikbaar is, zeker wanneer u een appartement in een ouder gebouw verkoopt.

Asbestattest: vooral een verkoopverplichting

Een asbestattest is verplicht bij de overdracht van een toegankelijke constructie die vóór 2001 gebouwd is. Bij een verkoop moet het attest uiterlijk beschikbaar zijn op het moment van het compromis. Het is dus geen document om pas vlak voor de notariële akte aan te vragen.

De OVAM-erkende asbestdeskundige inventariseert de asbestverdachte materialen die binnen het toepasselijke inspectieprotocol vallen. Het attest beschrijft waar asbest aanwezig kan zijn, in welke toestand het verkeert en welke maatregelen aangewezen zijn. Een asbestattest betekent niet automatisch dat er dringend moet worden verwijderd. Veel toepassingen kunnen veilig blijven zitten zolang ze in goede staat zijn en correct worden beheerd.

Voor verhuur is er geen algemene verplichting om louter vanwege een nieuwe huurovereenkomst een nieuw asbestattest te laten opmaken. Bestaat er al een geldig asbestattest voor de woning, dan moet de verhuurder wel een kopie aan de nieuwe huurder bezorgen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Zo weet de huurder welke materialen aandacht vragen en welke werken hij beter niet zelf uitvoert.

Dat onderscheid is praktisch belangrijk. Verkoopt u een woning uit 1975, dan is een asbestattest een vast onderdeel van uw planning. Verhuurt u diezelfde woning, dan is het attest niet automatisch een nieuwe opstartverplichting, maar een bestaand attest houdt wel een informatieplicht in.

Privatieve en gemeenschappelijke delen

Bij de verkoop van een appartement kan een attest voor het privatieve deel nodig zijn. Voor de gemene delen gelden afzonderlijke verplichtingen en verantwoordelijkheden binnen de mede-eigendom. Reken er niet op dat één attest voor uw appartement zonder meer alle delen van het gebouw afdekt. Vraag de syndicus welke documenten voor de gemene delen bestaan en stem uw verkoopdossier daarop af.

Elektrische keuring: verkoopregel en verhuurkwaliteit

De elektrische keuring zorgt vaak voor verwarring, omdat de regels bij verkoop duidelijker zijn dan bij verhuur. Bij de verkoop van een oudere elektrische installatie is een keuringsverslag verplicht. Voor installaties van vóór 1 oktober 1981 moet de verkoper een keuring laten uitvoeren vóór de verkoop. Voor nieuwere installaties moet er in principe een geldig keuringsverslag beschikbaar zijn.

Een negatief verslag blokkeert de verkoop niet. De koper kan de woning nog altijd aankopen, zolang hij correct geïnformeerd is. Bij een niet-conforme installatie krijgt de koper doorgaans achttien maanden na de authentieke akte om de installatie in orde te brengen en opnieuw te laten keuren. Voor verkopers is dat geen reden om het verslag uit te stellen: een late keuring kan wel het compromis vertragen.

Bij verhuur bestaat er geen algemene regel die u verplicht om voor elke nieuwe huurder een nieuw AREI-keuringsattest te laten opmaken. Toch moet de elektrische installatie veilig zijn. De verhuurder moet een woning aanbieden die voldoet aan de geldende minimale kwaliteits- en veiligheidsvereisten. Loshangende stopcontacten, beschadigde kabels, een onveilige zekeringkast of duidelijke elektrocutierisico's zijn geen administratief detail, maar mogelijke gebreken die u moet aanpakken.

Een recente keuring is bij verhuur daarom vaak een sterke keuze, zeker bij oudere woningen of na verbouwingen. Ze geeft duidelijkheid over de toestand van de installatie en helpt u problemen vóór de intrek oplossen. Dat is meestal goedkoper en rustiger dan discussie tijdens of na de huurperiode.

Plan uw dossier volgens uw deadline

Wie verkoopt, start het best zodra er een verkoopintentie is. Een EPC en asbestattest kunnen gelijktijdig worden ingepland. Is ook een elektrische keuring nodig, dan bundelt u die best in hetzelfde plaatsbezoektraject. Zo krijgt u sneller zicht op het volledige dossier en weet uw makelaar of notaris waar hij aan toe is.

Wie verhuurt, controleert vóór de advertentie minstens of het EPC nog geldig is en of de score correct kan worden vermeld. Daarna kijkt u naar de feitelijke staat van de woning: werkt de verwarming, is de elektriciteit veilig en zijn er bestaande attesten die u aan de huurder moet bezorgen? Bij een woning van vóór 2001 is het verstandig na te gaan of er al een asbestattest bestaat.

Houd ook rekening met de geldigheid van documenten. Een oud EPC, een verslag dat niet bij de huidige installatie past of een attest dat enkel een ander deel van het gebouw behandelt, biedt weinig zekerheid. Het goedkoopste document is niet altijd het document dat uw dossier vooruithelpt.

Minder gedoe met één duidelijk overzicht

Voor verkoop zijn het asbestattest, EPC en - waar van toepassing - elektrische keuringsverslag vaak samen nodig. Voor verhuur staat het EPC centraal, aangevuld met uw plicht om de woning veilig en conform te verhuren en bestaande asbestinformatie correct te delen. Dat lijkt een klein verschil, maar het bepaalt wel welke afspraken u moet maken en wanneer.

Twijfelt u over de leeftijd van uw installatie, de geldigheid van uw EPC of de documenten binnen een appartementsgebouw? Laat dat vóór u publiceert of een compromis plant nakijken. Asbestify helpt eigenaars daarbij met één aanspreekpunt en een planning die uw vastgoedtransactie vooruithelpt - zodat u met een volledig dossier aan tafel zit, klaar voor de notaris of uw nieuwe huurder.