Wat betekent een rood keuringsverslag precies?

Een woning kan er perfect verzorgd uitzien en toch een rood elektrisch keuringsverslag krijgen. Dat zorgt vaak voor onrust vlak voor een verkoop: kan de woning nog verkocht worden, moet alles meteen vernieuwd worden en wie betaalt de werken? Wie zich afvraagt wat betekent een rood keuringsverslag, krijgt best eerst één duidelijk antwoord: de elektrische installatie is op het moment van de controle niet conform met het AREI.

Dat is geen oordeel over uw volledige woning en ook geen automatisch verkoopverbod. Het verslag zegt wel dat de installatie één of meer tekortkomingen bevat die moeten worden aangepakt volgens de regels die voor uw dossier gelden. Wat er precies nodig is, hangt af van de vaststellingen op het verslag.

Wat betekent een rood keuringsverslag?

In de praktijk gebruiken veel mensen de termen groen en rood verslag. De officiële conclusie op een elektrisch keuringsverslag luidt doorgaans conform of niet-conform. Een rood verslag staat dus voor een niet-conforme elektrische installatie.

De controleur vergelijkt de installatie met het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, kortweg AREI. Daarbij worden onder meer de zekeringkast, aarding, differentieelschakelaars, stopcontacten, verdeelborden, schema's en zichtbare leidingen gecontroleerd. Ontbreekt er iets, is een onderdeel verkeerd aangesloten of kan de veiligheid niet voldoende worden aangetoond, dan kan het verslag niet-conform zijn.

Een niet-conform verslag betekent niet noodzakelijk dat er acuut gevaar is. Een ontbrekend eendraadschema is bijvoorbeeld administratief en technisch een probleem, maar niet hetzelfde als blootliggende bedrading. Toch moet elke opmerking ernstig worden genomen. Het verslag maakt precies duidelijk welke inbreuken zijn vastgesteld en of er onmiddellijke actie nodig is.

Waarom krijgt een elektrische installatie een rood verslag?

In oudere woningen komt een rood verslag vaak voor. Elektrische regels zijn doorheen de jaren veranderd en installaties werden geregeld uitgebreid zonder dat alle onderdelen werden aangepast. Een extra kring voor de keuken, zonnepanelen of een nieuwe badkamer kan bijvoorbeeld zijn toegevoegd zonder correcte documentatie of beveiliging.

Veelvoorkomende opmerkingen zijn:

• geen of onvoldoende aarding;
• een ontbrekende of fout aangesloten differentieelschakelaar;
• geen eendraadschema en situatieschema;
• een zekeringkast die niet correct is afgewerkt of geïdentificeerd;
• stopcontacten, leidingen of verbindingen die niet volgens de voorschriften zijn uitgevoerd;
• beschadigde isolatie of zichtbare onderdelen die een veiligheidsrisico vormen.

Soms is de oplossing beperkt: schema's laten opmaken, een kast laten labelen of enkele kringen laten aanpassen. In andere woningen is een grondigere renovatie nodig, bijvoorbeeld wanneer de aarding ontbreekt of de volledige verdeelkast verouderd is. Een rood verslag vertelt dus niet op zichzelf hoeveel de werken zullen kosten. Daarvoor moet een vakman de concrete opmerkingen bekijken.

Mag u een woning verkopen met een rood keuringsverslag?

Ja. Een niet-conform elektrisch keuringsverslag verhindert een verkoop niet automatisch. Bij de verkoop van een bestaande woning moet de koper wel correct geïnformeerd worden over de toestand van de elektrische installatie. Het verslag hoort daarom thuis in het verkoopdossier, zodat kandidaat-kopers weten waar ze aan toe zijn vóór zij zich engageren.

Bij een bestaande, niet-conforme installatie die wordt verkocht, moet de koper de installatie in principe binnen 18 maanden na het verlijden van de authentieke akte in orde laten brengen en opnieuw laten keuren. Die termijn start dus niet bij het compromis, maar bij de notariële akte.

De verkoper is niet automatisch verplicht om alle opmerkingen vóór de verkoop te herstellen. Dat is vaak een onderhandelingspunt. Sommige verkopers kiezen ervoor om de installatie vooraf in orde te brengen, omdat dit onzekerheid wegneemt en discussies over de prijs kan beperken. Anderen verkopen de woning in de bestaande staat en houden rekening met de verwachte kost in de verkoopprijs. Beide pistes kunnen, zolang het dossier correct en transparant wordt behandeld.

Voor een koper is het verstandig om niet alleen naar de rode eindconclusie te kijken. Lees ook de concrete inbreuken. Een verslag met ontbrekende schema's vraagt een andere budgetinschatting dan een verslag met veiligheidsproblemen in meerdere kringen.

Rood keuringsverslag bij verkoop: wat doet u best?

Begin met het verslag rustig te bekijken, samen met een erkend elektricien als de technische opmerkingen niet duidelijk zijn. Een elektricien kan aangeven welke werken prioritair zijn, welke onderdelen behouden kunnen blijven en of een volledige vernieuwing werkelijk nodig is. Laat u niet verleiden tot een offerte op basis van alleen de woorden “niet-conform”. De details bepalen de aanpak.

Verkoopt u de woning, bezorg het verslag tijdig aan uw makelaar en notaris. Zo wordt de niet-conforme toestand correct opgenomen in het verkoopdossier. Dat voorkomt last-minute vragen vlak voor het compromis of de akte.

Koopt u een woning met een rood verslag, plan de werken dan niet pas in maand zeventien. Goede elektriciens hebben vaak een wachttijd, en na de aanpassingen moet er opnieuw een controle plaatsvinden. Bewaar bovendien facturen, schema's en technische documenten. Die maken de herkeuring eenvoudiger en zijn later opnieuw nuttig bij een verkoop of renovatie.

Wanneer moet u onmiddellijk handelen?

De meeste opmerkingen op een keuringsverslag vragen herstel binnen de toepasselijke termijn, maar sommige gebreken verdienen onmiddellijke aandacht. Denk aan blootliggende onder spanning staande delen, duidelijke brandschade, vocht in de zekeringkast, loshangende bedrading of een situatie waarbij personen rechtstreeks gevaar kunnen lopen.

Een keuringsorganisme kan in ernstige gevallen aangeven dat delen van de installatie niet verder gebruikt mogen worden. Neem zo'n vermelding letterlijk en laat een bevoegd elektricien zo snel mogelijk kijken. Gebruik een rood verslag nooit als reden om een zichtbaar veiligheidsprobleem uit te stellen tot na de verkoop.

Ook bij verhuur ligt de situatie gevoeliger. Een niet-conform verslag neemt de algemene verplichting van een verhuurder niet weg om een veilige en kwaliteitsvolle woning aan te bieden. Bij twijfel over een veiligheidsrisico is snel herstel de verstandige keuze, ongeacht een geplande verkoop of verhuur.

Hoe verloopt de herkeuring na de werken?

Nadat de elektricien de vastgestelde gebreken heeft opgelost, vraagt u een herkeuring aan. De controleur kijkt niet alleen naar de aangepaste punten, maar beoordeelt de installatie opnieuw volgens het toepasselijke inspectieprotocol. Zorg daarom dat de elektrische kast toegankelijk is en dat de nodige schema's klaarliggen.

Is alles in orde, dan ontvangt u een conform keuringsverslag. Voor een residentiële installatie is zo'n conform verslag doorgaans 25 jaar geldig, zolang er geen belangrijke wijziging of uitbreiding gebeurt die een nieuwe controle vereist. Bij ingrijpende verbouwingen, een nieuwe installatie of bepaalde uitbreidingen kan eerder een keuring nodig zijn.

Laat herstellingen altijd uitvoeren door iemand die de AREI-regels kent. Een snelle cosmetische ingreep kan een opmerking soms verbergen, maar lost het onderliggende probleem niet op. Bij een volgende controle komt dat vaak opnieuw aan het licht.

Verwissel elektrische keuring niet met EPC of asbestattest

Bij een vastgoedtransactie komen documenten vaak samen op tafel. Een rood elektrisch keuringsverslag zegt uitsluitend iets over de elektrische installatie. Het heeft geen invloed op de EPC-score en is ook geen uitspraak over de aanwezigheid van asbest.

Toch is het praktisch om die documenten goed op elkaar af te stemmen. Wie een woning verkoopt, wil vóór het compromis weten welke attesten nodig zijn, welke deadlines gelden en welke bevindingen mogelijk vragen van kopers oproepen. Eén duidelijke planning geeft minder gedoe dan verschillende controles die elkaar op het laatste moment kruisen.

Een rood keuringsverslag is vooral een concreet actiepunt, geen reden om uw verkoopdossier stil te leggen. Met een helder verslag, eerlijke informatie voor de koper en een realistische planning voor eventuele werken blijft uw dossier klaar voor de notaris.